Pacto comisorio

El compromiso unilateral de los deudores hipotecarios de transmitir la vivienda hipotecada a los fiadores en caso de incumplimiento constituye un pacto válido.
En el caso de autos, una pareja adquiere por compraventa una vivienda, constando como fiadores los padres de uno de los compradores.
En la fecha de escritura de préstamo se firma un pacto en el que se hace constar que, si como consecuencia del impago total o parcial del crédito tuviesen que hacerse cargo de éste los fiadores, se comprometen a transmitir a los mismos la finca hipotecada, siendo de su cuenta todos los gastos que se originen.
En 2012 los prestatarios dejan de abonar las cuotas del préstamo hipotecario y la entidad bancaria exige el cumplimiento de las mismas a los fiadores, que abonan hasta la fecha del juicio cuatro cuotas.
Uno de los deudores (hijo de los fiadores) y los fiadores mismos, interponen demanda contra la otra parte deudora para que se otorgue escritura pública de transmisión de la propiedad de la vivienda a los fiadores por haberse cumplido la condición pactada, de acuerdo con el tenor del compromiso adquirido por los deudores hipotecarios.
La otra parte deudora, y pareja de hecho del otro deudor, se opone a la demanda alegando la ruptura de la convivencia de hecho con el codemandante, y que, en cualquier caso, el acuerdo firmado en su día es un pacto comisorio prohibido en nuestro ordenamiento jurídico.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el pacto firmado por las partes constituye un auténtico pacto comisorio, resultando claramente abusivo, por cuanto los fiadores adquirían el inmueble abonando únicamente cuatro cuotas del préstamo hipotecario.
Los demandantes recurren en apelación. El recurso es estimado, señalando la Audiencia Provincial que en este caso no se está en presencia de un préstamo, donde los acreedores pretenden hacer suya la cosa en propiedad si la parte deudora incumple su obligación de pago, sino de un supuesto en el que el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por este en la cantidad total de la deuda -más intereses, gastos, etc.- (CC art.1838). Se trata por tanto de una obligación asumida libre y voluntariamente por los compradores de la vivienda, que vienen obligados a su cumplimiento.
La sentencia es recurrida en casación, y el Tribunal Supremo estima el recurso alegando que está prohibido el pacto comisorio, que impide que el acreedor, verificado el incumplimiento del deudor hipotecario, haga suya la cosa entregada en garantía, bien directamente mediante su apropiación, o bien indirectamente mediante su disposición (CC art.1859).
Como señala el Tribunal, dos son los presupuestos que caracterizan la aplicación de esta figura:
a) Que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza.
b) Que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor.
En el presente caso, la configuración de la garantía atípica otorgada en favor de los fiadores reúne los presupuestos del pacto comisorio prohibido por la norma. Y es que la garantía otorgada se halla causalmente vinculada al nacimiento del futuro crédito de los fiadores, cuya indemnidad se garantiza de forma coetánea a la constitución del préstamo hipotecario, en la misma fecha y en unidad de acto, de forma que la disposición de la vivienda en favor de los fiadores, opera automáticamente ante el incumplimiento total o parcial de los deudores.

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