Con efectos desde 19-12-2018, se modifican la LAU, la LPH y la LEC, en relación con los arrendamientos de vivienda, los desahucios de las mismas, y el alquiler turístico.
Arrendamiento de vivienda
En relación con el arrendamiento de viviendas, y con efectos para los contratos que se firmen a partir del 19-12-2018, cabe destacar las siguientes modificaciones :
• Quedan exceptuados del régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda:
– los de viviendas con una superficie superior a 300 m2 ; y
– aquellos cuya renta anual exceda de 5,5 veces el SMI.
Estos arrendamientos se rigen igualmente por la voluntad de las partes, pero sin quedar condicionados al marco normativo de la LAU art.6 a 28, como los del resto de las viviendas, que pasa a tener en estos casos únicamente un carácter supletorio a la misma.
• Se mantiene el mecanismo de prórrogas anuales, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, si bien, frente al plazo de 3 años que regía hasta ahora, dichas prórrogas se van a producir hasta que el contrato alcance una duración mínima de:
– 5 años si el arrendador es una persona física; y
– 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
A estos nuevos plazos se adecúan las disposiciones que contiene la LAU sobre:
– fincas no inscritas, arrendadas por quien resulta no ser su dueño;
– enajenación de la vivienda arrendada;
– el derecho de subrogación y la finalización del contrato en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando el contrato tiene una duración superior a 5 o 7 años;
– la elevación de la renta por mejoras una vez transcurrido el plazo de 5 o 7 años del arrendamiento; y
– el pacto de gastos a cargo del arrendatario;
• En concordancia con la ampliación del plazo anterior, pasa a ser de 5 o 7 años el que tiene el arrendatario para disfrutar de la vivienda al no hacerlo el arrendador que le denegó la prórroga por necesidad de ocupación, si toma esta opción en lugar de la de indemnización.
Asimismo, se define el concepto de fuerza mayor , que justificaría en estos casos la no ocupación de la vivienda por el arrendador, como el impedimento provocado por sucesos expresamente mencionados en norma de rango de ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
• La prórroga legal tácita, que se produce si, finalizado el plazo del arrendamiento -ahora 5 o 7 años-, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que este termine, se amplía de 1 a 3 años.
• En los contratos de renta reducida de hasta 5 o 7 años de duración, el incremento por actualización anual de la renta no puede exceder de la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión.
Se entiende por «renta reducida» la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y, con carácter general, por el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
• Previo acuerdo de las partes, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementar la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. Estas obras no pueden encuadrarse en el deber de conservación que tiene el arrendador de acuerdo con la LAU art.21.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato han de ser a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo que estos servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
• Se da la posibilidad de que legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad de un inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda. En estos casos es aplicable la regulación del derecho de adquisición preferente de la LAU art.25 respecto a la notificación y del ejercicio del derecho.
• Cuando el arrendador sea una persona jurídica, el valor de las garantías adicionales a la fianza -aval bancario o depósito- no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Desahucio de vivienda
En el juicio verbal, al requerir de pago al arrendatario demandado, se le debe informar de que pude acudir a los servicios sociales, para que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
Si la Administración aprecia indicios de esta situación, lo debe notificar al órgano judicial inmediatamente. El letrado de la Administración de Justicia debe suspender el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de 1 mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales o de 2 meses si el demandante es una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.
A estos efectos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.
Este procedimiento ha de seguirse también cuando se despache ejecución de acuerdo con la LEC art.549.
Asimismo, en el requerimiento de pago contenido en el auto que se autorice y despache la ejecución de la LEC art. 686.1, ha de hacerse referencia a la posibilidad de acudir a servicios sociales.
Alquiler turístico
Respecto al arrendamiento de viviendas turísticas, se modificaciones son las siguientes:
• La caracterización de un arrendamiento como de vivienda turística, ya no se realiza sobre la circunstancia de que este se comercialice en un canal de oferta turística, sino que, ampliando el ámbito objetivo, la LAU art.5.e, remite ahora al régimen específico que le sea aplicable en función de la normativa sectorial turística, con independencia de la forma en que se promocione el alquiler. Se mantiene, no obstante, la exclusión en la aplicación de la LAU una vez se determine por este medio que se trata de un arrendamiento de vivienda turística.
• El acuerdo de la comunidad de propietarios para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requeire el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación.
Asimismo, con esta misma mayoría se puede adoptar el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
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