Inmuebles ocupados ilegalmente (RF 45/20 03 de Noviembre de 2020 al 09 de Noviembre de 2020)

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Una entidad bancaria vende un inmueble, el cual se encuentra ocupado ilegalmente en el momento de la transmisión. Aunque las partes han pactado un precio de venta de 65.000 euros, la valoración realizada por la comunidad autónoma competente asciende a 120.000 euros.A efectos de determinar qué valor se ha de tomar para el cálculo de la modalidad TPO del ITP y AJD, hay que tener en cuenta que la LITP fija la base imponible del impuesto en el valor real del bien o derecho, siendo únicamente deducibles las cargas que disminuyan dicho valor, pero en ningún caso las deudas (LITP art.10).La delimitación del valor real no ha sido una cuestión pacífica, al tratase de un concepto jurídico indeterminado, pero finalmente el TS, en reiterada jurisprudencia, ha asimilado el valor real al valor de mercado -considerándolo como el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta (OM ECO/805/2003 art.4)-.No obstante lo anterior, en este caso surge la duda de si puede consignarse como base imponible un valor distinto al valor fijado por la Administración, el cual en este caso es superior al pactado por las partes. A este respecto, el TS recuerda la posibilidad por parte del obligado tributario -así como de la Administración tributaria- de fijar el valor a consignar a través de alguno de los procedimientos de comprobación de valores -entre los que se encuentra la estimación por referencia a valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal- (LITP art.46 a 48; LGT art.57), pudiéndose incluso aquel acudir a la tasación pericial contradictoria para contradecir el valor calculado por la Administración tributaria competente.Por tanto, el obligado tributario puede liquidar el impuesto por un valor diferente al consignado por la comunidad autónoma competente, teniendo en cuenta que el valor fijado por la misma solo tiene carácter vinculante para ella, teniéndose que respetar en todo caso que la base imponible viene determinada por el valor real del bien, el cual se ha de asimilar al valor de mercado. A estos efectos, dado que en la delimitación del valor real se han de tener en cuenta en cada caso las circunstancias fácticas concretas que le afectan, pese a que el TS no puede dar una respuesta concreta en este caso en cuanto al valor a consignar, sí considera que en este caso habría que tener en cuenta que, dado que el inmueble se encuentra ocupado ilegalmente, aunque este hecho no altera el concepto jurídico de base imponible, sí es razonable que pueda afectar a su cuantificación.DGT CV 4-9-20V2716-20EDD 2020/697458

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