Carácter abusivo de la asunción por el comprador del pago del IIVTNU

Se plantea al TJUE decisión prejudicial sobre interpretación del art.3.1 Dir 93/13/CEE, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, con el fin de averiguar si puede considerarse abusiva de cláusula contractual que impone, en un contrato de compraventa inmobiliaria, que es de cuenta de la parte compradora tanto el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVYNU) como los gastos de alta en los distintos suministros (agua, gas, energía eléctrica y alcantarillado), al haberse tenido en cuenta este hecho para la definición del precio de los inmuebles objeto del contrato.
Concretamente, se plantea al TJUE la siguiente pregunta: «Ante una cláusula contractual por la que se repercuta al consumidor el pago de una cantidad cuyo abono corresponde por ley al profesional, ¿el desequilibrio al que se refiere el art.3.1 Dir 93/13/CEE, debe interpretarse en el sentido de que se produce por el solo hecho de repercutir al consumidor una obligación de pago que corresponde por ley al profesional?, o el hecho de que la Directiva exija que el desequilibrio sea importante ¿supone que se requiere además una repercusión económica significativa para el consumidor en relación con el importe total de la operación?»
Ha de tenerse en cuenta que en Derecho español, el pago del IIVTNU corresponde, en principio, al vendedor, aunque puede pactarse que el pago lo asuma el comprador.
El citado art.3.1 Dir 93/13/CEE establece que las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se consideran abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Dicho precepto se recoge en nuestro Derecho en términos muy similares (actualmente en el art.82 RDLeg 1/2007).
Así pues, el debate se centra sobre lo que pueda considerarse un «desequilibrio importante». A este respecto, el TJUE entiende que para que exista desequilibrio importante, no se requiere necesariamente que los costes puestos a cargo del consumidor por una cláusula contractual tengan una incidencia económica importante para éste en relación con el importe de la operación de que se trate. Se pone de manifiesto así que, para determinar si existe ese desequilibrio importante, no basta con realizar una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que descanse en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, por un lado, y los costes que esa cláusula pone a cargo del consumidor, por otro.
Por el contrario, un desequilibrio importante puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere dicho contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales.
Para apreciar la posible existencia de un desequilibrio importante, el tribunal debe tener en cuenta la naturaleza del bien o del servicio que sea objeto del contrato, considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración de ese contrato, así como todas las demás cláusulas de éste.
En relación específica con la obligación impuesta al consumidor de pago del IIVTNU, el TJUE entiende que esa obligación tiene como efecto transferir al consumidor, en su calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable, incumbe al profesional, en su calidad de vendedor y como beneficiario de la ventaja económica sujeta a gravamen, a saber, la plusvalía realizada por el incremento de valor del inmueble vendido. De esa forma, parece ser que, mientras el profesional se beneficia de ese incremento de valor del bien que vende, el consumidor debe pagar no sólo el precio de venta que incorpora la plusvalía adquirida por ese bien, sino también un impuesto cuya base es esa plusvalía. Además, el importe de ese impuesto no se conoce en la fecha de la celebración del contrato, sino que sólo se liquida a posteriori por la autoridad competente, lo que, de ser así, implicaría una incertidumbre del consumidor sobre el alcance del compromiso asumido.
En cuanto a la obligación de pago de las cantidades correspondientes a los gastos por alta individualizada en los distintos suministros tales como agua, gas, energía eléctrica y alcantarillado, corresponde al tribunal remitente verificar si aquéllas incluyen los gastos de conexión a instalaciones generales indispensables para asegurar la habitabilidad de una vivienda, gastos que, conforme a las normas nacionales aplicables, estarían a cargo del vendedor, en virtud de su obligación contractual de entregar una vivienda conforme con su destino, esto es, en estado de habitabilidad. Si ello fuera así, le incumbe apreciar si esa cláusula contractual, al restringir los derechos que, según las normas del Derecho nacional, el contrato confiere al consumidor, y al imponerle una obligación adicional no prevista por esas normas, constituye una lesión suficientemente grave de la situación jurídica que el Derecho nacional atribuye a ese consumidor en cuanto parte contratante.

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