Beneficios fiscales de las VPO en las personas jurídicas (RF 35/21 31 de Agosto de 2021 al 06 de Septiembre de 2021)

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Ante la adquisición de una promoción de viviendas con protección pública de precio libre por una sociedad mercantil, se plantea si puede ser de aplicación de la exención a las escrituras públicas que se formalicen respecto de las mismas. La cuestión se centra en determinar si procede o no la aplicación de la exención reconocida en relación con las VPO. Frente al criterio del TEAR de Madrid que considera aplicable en este caso dicha exención al concurrir los requisitos exigidos al efecto, el Director General de Tributos y de Ordenación del Juego interpone recurso de alzada al entender que además de no cumplirse los requisitos relativos al precio y límite de ingresos de los adquirentes -considerando que al ser de precio libre no puede entenderse que se encuentre dentro de los parámetros de precio exigidos-, el adquirente es una persona jurídica, lo que impide que el destino de las viviendas sea el de vivienda habitual.A efectos del ITP y AJD, se consideran exentas, entre otras, la transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de VPO, así como los préstamos hipotecarios solicitados para su adquisición, las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de VPO, previa solicitud a la Administración competente, las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de este tipo de viviendas, una vez obtenida la calificación definitiva, la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de este tipo de viviendas y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial, así como la constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial (LITP art.45.I.B.12).Asimismo recuerda el TEAC que dichas exenciones también se aplican a las viviendas con protección pública que dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.En primer lugar, en cuanto a la aplicación de la exención a viviendas protegidas con precio de venta libre, se ha admitido siempre y cuando cumplan una serie de requisitos, es decir, con el límite del precio de la vivienda y siempre que este último no exceda del precio máximo establecido para las VPO vigente en la fecha de la transmisión de la vivienda (TEAC 10-6-20EDD 2020/20029). El TEAC en este caso aclara que este criterio también se aplica a las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva, siempre que se respete el precio máximo establecido para las VPO vigente en la fecha de transmisión de la vivienda. Con base en lo anterior, y teniendo en cuenta que en este caso la propia Administración Tributaria consideró cumplidos los requisitos relativos a superficie y precio, el hecho de que sean de precio libre no determina automáticamente su exclusión, teniendo en cuenta que se respeta el precio máximo establecido.En segundo lugar, y teniendo en cuenta que la Comunidad de Madrid solo señaló como incumplido el requisito relativo a los ingresos de los adquirentes, al tratarse de una persona jurídica, el TEAC se remite a un caso de transmisión por la promotora de la construcción de una edificación con dos bloques de viviendas, en el cual la adquisición por parte de la entidad fue considerada como primera entrega de las viviendas construidas, quedando, por ello, sujeta al IVA y, en su caso, a la modalidad AJD del ITP y AJD. A estos efectos, se entiende por «primera entrega» de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes. Además con el otorgamiento de la Cédula de calificación definitiva de Viviendas de Protección Oficial se entiende producido el reconocimiento definitivo de las exenciones y bonificaciones fiscales correspondientes y demás beneficios previstos en la legislación en materia de vivienda protegida, así como el sometimiento de las viviendas y demás edificaciones protegidas al régimen de uso, conservación y aprovechamiento que establece la normativa aplicable (TEAC 16-10-18RG 5010/15).En el caso concreto de la Comunidad de Madrid, el Reglamento de Viviendas con Protección Pública exige, a efectos de poder acceder a las VPO, que se trate de primera transmisión de viviendas calificadas expresamente para venta o uso propio, y de cesión de uso cuando se trate de viviendas calificadas expresamente para arrendamiento, y que el adquirente o promotor individual para uso propio o el arrendatario, respectivamente, no superen el límite máximo de ingresos familiares establecidos para cada tipología de vivienda, entre otros requisitos (D Madrid 11/2005 art.11.2 y 12). Por tanto, resulta indudable que el adquirente ha de ser una persona física.Con base en lo anterior, no procede aplicar la exención prevista para las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de VPO, una vez obtenida la calificación definitiva cuando la adquisición es realizada por una persona jurídica, al ir dirigido dicho beneficio fiscal a las personas físicas.TEAC 28-4-21EDD 2021/23560

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