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Adjudicación de inmueble por vía de donación con asunción de deuda

Con fecha 30-12-2002 fue otorgada una escritura pública de adquisición un inmueble (bungalow), sobre el que recae una carga hipotecaria, encontrándose la titularidad del mismo distribuida de la siguiente manera: el hijo ostenta la nuda propiedad y la madre el usufructo vitalicio y sucesivo sobre dicho inmueble. Con posterioridad, en septiembre de 2005 el hijo dona la nuda propiedad a su madre, deduciendo el importe del saldo pendiente del préstamo a la hora de consignarse, a efectos fiscales, el valor de la donación. La donataria, por su parte, asume la responsabilidad hipotecaria que gravaba la finca, subrogándose sin novación en la condición jurídica de deudora del préstamo. Pese a que fue presentada autoliquidación del ITP y AJD en concepto de subrogación en el préstamo hipotecario, junto con la del ISD por la donación producida, la Administración giró liquidación complementaria, ya que entendía que en este caso se había producido una adjudicación en pago de asunción de deudas. La donataria se opone ya que considera que en este caso únicamente se había realizado una donación, ya que respecto al préstamo considera que no había asumido ninguna deuda nueva ya que, respecto al mismo, ya era fiadora solidaria y además no se había subrogado de manera expresa sino tácita, no existiendo consentimiento por parte de la entidad financiera.
De acuerdo con lo acontecido, el TSJ se pronuncia sobre las siguientes cuestiones:
a) Sobre si ha existido o no una adjudicación en pago de deudas a favor y a cargo de la donataria, tal y como mantiene la Administración y, en la misma línea que viene manteniendo la doctrina y jurisprudencia, se ha de considerar a la adjudicación en pago de asunción de deudas como un negocio en virtud del cual una persona transmite unos bienes o derechos a otra, la cual asume como contraprestación el pago de la deuda que aquella tiene con un tercero, es decir, se celebra con el propósito de extinguir la deuda. Por tanto, se produce la sustitución de la persona del deudor. En este caso, se trataría en concreto de una asunción de deuda propia, ya que el deudor originario queda desvinculado de la obligación de pago. Con base en lo anterior, el TSJ mantiene que en este caso efectivamente sí se ha producido la adjudicación en pago de asunción de deudas ya que con la donación de la nuda propiedad se ha producido la asunción de la deuda, en concreto, del importe del saldo pendiente de amortizar del préstamo existente.
b) Por lo que afecta a la tributación por ITP y AJD, se consideran expresamente transmisiones patrimoniales onerosas sujetas al impuesto, entre otras, y por tanto como hecho imponible del impuesto, a las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas, siempre que el acto no se encuentre sujeto y no exento de IVA, o sujeto y exento con renuncia a la exención, unida la formalización en escritura pública, la cual queda sujeta a AJD (LITP art.7.2.A). En este caso de asunción de deuda en una donación de un inmueble, existe una parte gratuita (correspondiente al valor neto y sujeta al ISD) y otra onerosa (correspondiente al importe de la deuda hipotecaria, la cual es considerada como transmisión onerosa a efectos del ITP y AJD).
Frente a la argumentación de la recurrente de que ya había presentado una liquidación por ITP y AJD, por el concepto de subrogación en el préstamo hipotecario, que no había sido tenida en consideración, y de que no procedía otra liquidación por este impuesto ya que no había asumido deuda nueva al ser con anterioridad fiadora solidaria del citado préstamo, el TSJ entiende que no hay duda en este caso de que se ha producido una modificación de la condición de prestataria, dejando de ser fiadora, siempre que exista conformidad por parte de la entidad financiera. A estos efectos, la doctrina constitucional ha considerado que el consentimiento de la entidad financiera tiene efectos entre las partes que firmaron originariamente el préstamo o crédito pero no frente a la relación tributaria, existiendo por tanto obligación de tributar por la modalidad TPO del impuesto por la transmisión de la nuda propiedad, con una basa imponible correspondiente a la parte pendiente del préstamo, constituyendo este acto el nuevo hecho imponible reclamado por la Administración.
En consecuencia, en una escritura de donación de un inmueble con subrogación en el préstamo hipotecario que grava el mismo, con independencia de la tributación que corresponda por la subrogación del préstamo (modalidad AJD) y por la donación producida (ISD), se produce una transmisión onerosa que se corresponde con la parte pendiente del préstamo hipotecario que queda sujeta a la modalidad TPO del impuesto.

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