Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

La presente consulta analiza el caso de un contribuyente mayor de 65 años que hereda una vivienda en la que venía residiendo desde hace más de 30 años y que ahora se plantea vender, con la particularidad de que dicha vivienda era propiedad de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, habiendo suscrito dicho organismo con la madre del contribuyente un contrato de acceso diferido a la propiedad de esa vivienda el 1-12-1955. La Agencia de Vivienda Social adjudicó la vivienda a la madre del contribuyente el 7-6-1978 pero, dado su fallecimiento, el contribuyente se subrogó con fecha 8-7-2003 en los derechos y obligaciones derivados del contrato de acceso diferido a la propiedad que suscribió en su día su madre. En virtud de dicho contrato, la citada Agencia vendió al contribuyente la vivienda el 30-11-2017, formalizándose en dicha fecha la correspondiente escritura pública de compraventa.
El contribuyente plantea si puede aplicar la exención prevista en la LIRPF art.33.4.b por la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual.
Al respecto, la DGT precisa que en los supuestos de acceso diferido a la propiedad no puede considerarse como fecha de adquisición la fecha de su adjudicación, puesto que lo que se adjudica es la posesión de la vivienda, conservando el cedente el pleno dominio de la misma hasta la amortización total del precio pactado, momento en que, cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad, por lo que la fecha de adquisición es la del otorgamiento de la escritura pública de protocolización de documento privado, cesión de dominio de vivienda y carta de pago, lo que se produce, en este caso, el 30-11-2017.
A efectos de la aplicación de la exención, se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (RIRPF art.41 bis.3).
Al respecto, la DGT viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido (entre otras, DGT 14-10-00; CV 4-5-06 y CV 30-6-06).
En este caso, la vivienda que se va a transmitir en 2018 no constituye la vivienda habitual del contribuyente en el momento de la transmisión, por cuanto no se cumple el período de permanencia de tres años requerido para considerar la vivienda como habitual (RIRPF art.41.bis.1), ya que su adquisición se entiende producida el 30-11-2017, sin que a estos efectos se compute el tiempo transcurrido anteriormente desde el 8-7-2003, fecha en que el contribuyente se subrogó en los derechos y obligaciones contraídos por su madre en el contrato de acceso diferido a la propiedad de la vivienda, por lo que no resultará aplicable la exención a la posible ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de dicha vivienda.

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