Motivación de las periciales practicadas por la Administración tributaria

Los informes periciales que han de servir de base a la comprobación de valores, deben ser fundados, lo cual equivale a expresar los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta. La justificación de dicha comprobación es una garantía tributaria ineludible. La obligación administrativa de concretar los hechos y elementos adicionales motivadores de la elevación de la base, no pueden entenderse cumplida si se guarda silencio o si se consignan meras generalizaciones sobre los criterios de valoración o sólo referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta mediante fórmulas repetitivas que podrían servir para cualquier bien. La comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, sólo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho. Obligar al contribuyente a acudir a la referida tasación pericial, de costoso e incierto resultado, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocaría a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración, a cuyas tasaciones no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posibles de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores, pues en esta materia la carga de la prueba rige igualmente tanto para los contribuyentes como para la Administración, tanto en vía administrativa como jurisdiccional.
En el dictamen emitido, basado en el Método de Comparación para la valoración de bienes inmuebles, se han tenido en cuenta para el uso residencial, inmuebles similares en: topología constructiva, superficie construida, antigüedad en la edificación, la ubicación del bien inmueble en el edificio, el estado de conservación, la adecuación funcional, económica y de cualquier otra naturaleza que afectan al inmueble e inciden en su valor. Asimismo se han tenido en cuenta las circunstancias especiales puestas de manifiesto por el interesado que sean susceptibles de modificar el valor comprobado.
En este caso la valoración del bien se ha limitado a asignar un determinado valor a partir de la aplicación de una serie de parámetros y coeficientes respecto de los cuales no se exponen cuáles son las fuentes de las que se extraen, salvo unas alusiones genéricas a Estudios de Mercado. La valoración se recoge en un impreso formulario sin mención ninguna de las características específicas y singulares del bien inmueble sobre el cual se proyecta la comprobación de valores, tales como su estado de conservación, estructura, fachada, calidad de la edificación, etc. Así, en relación con la antigüedad del bien que se valora solo se tiene en cuenta los años de edificación del mismo pero nada se dice sobre la naturaleza, estado ni características de la edificación que se desconoce por el Técnico de la Administración dado que ni siquiera consta que haya visitado el inmueble que ha valorado.
Conforme a la doctrina jurisprudencial, el derecho a la comprobación del valor declarado debe ejecutarse mediante un acto que evalúe el inmueble transmitido en todas sus circunstancias físicas y comerciales que incidan en dicho valor tales como situación, extensión, sistema de construcción, antigüedad, estado de conservación, materiales empleados, y en sentido comercial, transacciones de inmuebles sustancialmente iguales o con circunstancias muy parecidas y, caso de intervención de Perito, la fuente documental de sus conclusiones y, en otro caso, el relato expreso y concreto de su propia experiencia que fundamente sus resultados, evitando, en todo caso, la aplicación de valores objetivos ajenas a la consideración concreta del bien valorado.
Y, sin embargo, la valoración examinada no ha tenido en cuenta circunstancias específicas y singularizadas del bien que se valora. El Técnico de la Administración en el Dictamen de Valoración elaborado se ha limitado a aplicar coeficientes y parámetros fijados en Estudios de Mercado que el contribuyente, y en este momento este Tribunal, desconoce a los efectos de poder determinar si efectivamente dicha valoración se ajusta o no al valor real del bien que se transmite pues la misma se ha efectuado con arreglo a criterios genéricos y estereotipados y en serie mediante fórmulas repetitivas pero ajenas a los criterios específicos y singulares del bien pues no debe olvidarse que la valoración del bien debe ser individualizada.
Las valoraciones han de contener los requisitos básicos que permitan saber cómo se llega al valor que contienen; pero igualmente han de contar con la suficiente motivación de cada uno de sus extremos, a los efectos de aplicar uno u otro valor.
En la valoración del inmueble concreto los criterios definidos son de todo menos singularizados, puesto que se aplicarían en el mismo sentido a un inmueble de las mismas características. Para singularizar la valoración es necesaria indefectiblemente la presencia física del perito en el inmueble a valorar, para apreciar circunstancias como, por ejemplo, que su tamaño coincida con el que consta en los documentos suministrados, que las condiciones de las habitaciones corresponden con las que eran o que el estado de conservación sea el conveniente, extremos todos ellos que no se pueden apreciar desde la mesa de un despacho.

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