Declaración de obra nueva

Las autorizaciones de escrituras de declaración de obra nueva diferencian entre:
1.- Escrituras de declaración de obra nueva en construcción: los notarios han de exigir, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
2.- Escrituras de declaración de obra nueva terminada: exigen, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones han de sustituirse por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
En los casos en que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se produce mediante un asiento de inscripción, cuya extensión queda sujeta a lo anterior en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de la cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se rige por el siguiente procedimiento:
a) Se inscriben en el Registro las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el ayuntamiento o técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) El registrador debe dar cuenta al ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas, y hacer constar en la inscripción, en la nota de despacho y en la publicidad formal que expidan la práctica de la notificación.
c) Cuando la obra nueva haya sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente ayuntamiento, éste, una vez recibida la información anterior, está obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal da lugar a la responsabilidad de la administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca. En estos casos la administración debe indemnizar al adquirente de buen fe los daños y perjuicios causados.

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