Cumplimiento forzoso de la compraventa

El incumplimiento del contrato por parte del vendedor legitima al comprador para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, así como la indemnización de daños y perjuicios. En el caso de optar por la acción de cumplimiento contractual se exige únicamente que la obligación del vendedor sea exigible y que el comprador haya cumplido o esté en disposición de cumplir con sus obligaciones, no hace falta acreditar un incumplimiento grave y esencial de las prestaciones del vendedor.
En el caso que analiza el Tribunal, habiéndose contratado la compraventa de dos viviendas, y habiéndose satisfecho por el comprador las cantidades a cuenta pactadas, llegada la fecha acordada para la entrega de las viviendas y el otorgamiento de escritura pública, esta no se produce. Según el contrato, la entrega de las llaves y la firma de la escritura pública de compraventa debían realizarse una vez obtenidos los preceptivos permisos por parte del ayuntamiento, concretamente en el plazo de un mes a partir de que el comprador recibiera notificación fehaciente del vendedor. En la instancia, quedó acreditado que, a pesar del tiempo transcurrido desde la terminación de las obras, la vendedora no había requerido a la compradora para la elevación a escritura pública de los dos contratos de compraventa.
En el litigio se plantea si la falta de licencia de ocupación de las viviendas constituye un incumplimiento esencial del contrato que permita su resolución. Sobre esta cuestión, la sentencia que se recurre entendió que la demandada cumplió estrictamente con lo pactado, pues la obra fue acabada dentro del plazo convenido, y nada impedía la ocupación. Se consideró que las licencias administrativas fueron solicitadas y su obtención sólo sería una obligación esencial cuyo incumplimiento permitiría la resolución del contrato cuando se hubiera pactado en ese sentido, de lo que no queda constancia en los autos.
A ello se opone el comprador recurrente, según el cual la falta de obtención de las licencias administrativas, así como la falta de requerimiento realizado por la vendedora a la compradora para escriturar, supusieron la falta de entrega de lo vendido y del perfeccionamiento de las compraventas, lo que le faculta para exigir el cumplimiento del contrato. Alega además que, conforme a la jurisprudencia, corresponde al vendedor probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
El Tribunal Supremo entiende que, habiéndose solicitado el cumplimiento forzoso (y no la resolución), no es preciso acreditar un incumplimiento grave y esencial de las prestaciones del vendedor, sino simplemente que la obligación del vendedor sea exigible, sin perjuicio del cumplimiento de sus obligaciones por parte del comprador.

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