Cesión del derecho de aprovechamiento urbanístico. Cataluña

El contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación, requiere que en el momento de su formalización se identifiquen las viviendas, los locales o las demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.
La cesión puede hacerse por:
a) La transmisión total a cambio de una construcción futura, pudiendo ésta situarse en una finca distinta de la cedida.
b) La transmisión de una cuota en la proporción que el cedente y el cesionario determinen, y que constituya una situación de comunidad.
En los contratos de cesión otorgados antes de la obtención de la correspondiente licencia de obra, deben hacerse constar las características de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción y la calidad de los materiales empleados. Sin embargo si el contrato de cesión se otorga una vez obtenida la correspondiente licencia de obra, su contenido debe incorporarse, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo correspondiente.
El contrato se ajusta a las siguientes reglas:
a) El cedente y el cesionario pueden acordar la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía para asegurar el cumplimiento de la obligación del cesionario.
b) El cedente, tras un requerimiento fehaciente, puede instar la resolución del contrato si la licencia no se ajusta a los pactos acordados o si las obras no se han iniciado en el plazo pactado incluso por una causa que no sea imputable al cesionario. En caso de resolución del contrato, el cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir al cesionario y, si procede, a los terceros. No obstante, el cedente puede optar por el derribo a cargo del cesionario si el coste de la finalización de las obras o, si procede, de la adaptación de las realmente ejecutadas a los pactos establecidos en el contrato es superior a la mitad del coste de la construcción pactada.
c) La obligación del cesionario sólo se entiende cumplida si la entrega de la obra se realiza en las condiciones y con las características pactadas; en el caso de no haberse pactado nada la obra debe ser entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los que sean precisos para el uso a que se destina.
d) La obra puede hacerse y entregarse por una persona distinta de la cesionaria, salvo que se haya pactado lo contrario y sin perjuicio de la obligación de notificar fehacientemente la cesión del contrato al cedente en el domicilio fijado en el contrato a estos efecto o, si no se ha fijado, en el que figure inscrito en el Registro de la Propiedad.
e) La adquisición de las viviendas, locales o demás edificaciones que correspondan al cedente tiene lugar con su entrega, tras la finalización de la obra, en el caso de la transmisión total de la finca o del aprovechamiento urbanístico y con la finalización de la obra en el caso de que la cesión se haga mediante la transmisión de una cuota de la finca, aprovechamiento urbanístico o cualquier otro derecho real.
f) En caso de incumplimiento de las condiciones, pactadas o legales, acreditado por acta notarial o certificación de la autoridad administrativa, de las características o del plazo inicial o final estipulados, el cedente puede exigir el cumplimiento específico del contrato, o su resolución, junto con la indemnización por daños y perjuicios. Si las partes han acordado que el incumplimiento del contrato tenga el carácter de condición resolutoria, para que opere como tal es preciso que se notifique fehacientemente la resolución al cesionario y a los terceros titulares de derechos constituidos sobre la finca y que el cesionario no se oponga a la resolución en el plazo de 15 días.
g) Este contrato es oponible a terceros desde el momento en que se practica la inscripción en el folio registral de la finca cedida y, si procede, en el de la finca especial en que consten los aprovechamientos disgregados del suelo.

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