Suelo urbano. Mallorca. Islas Baleares

Los terrenos que a 1-1-2018 se encuentren clasificados formalmente como suelo urbanizable en los instrumentos de planeamiento urbanístico general vigente, con independencia de su clasificación legal posterior, y que, en el ámbito que se delimite, ya cuenten con los servicios urbanísticos básicos, y estén consolidados por la edificación en más del 90% de la superficie susceptible de ser edificada según la ordenación que se establezca, pueden clasificarse como suelo urbano cuando se revise su planeamiento general. El ámbito que se delimite, solo puede estar incluido dentro del perímetro correspondiente al sector de suelo urbanizable o de suelo apto para la urbanización previsto en el planeamiento general objeto de revisión y que fuera reclasificado a suelo rústico por una norma de rango legal posterior.
Si el planeamiento general que se revisa opta por la clasificación de suelo urbano es necesario que contemple una unidad de actuación urbanística en la que, en todo caso, se han de incluir estos terrenos y que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Ha de garantizarse el cumplimiento efectivo de los deberes y obligaciones previstos en cuanto a cesión de suelo destinado a sistemas viario, así como de suelo destinado al cumplimiento de los estándares dotacionales de aparcamientos, equipamientos y espacios libres públicos previstos en LUB art.43.4. En este último caso, en la proporción que corresponda de acuerdo con los parámetros que prevé aquel precepto, en función del tipo de uso predominante; proporción que se debe aplicar a partir del ámbito de la unidad de actuación correspondiente a los terrenos consolidados por la edificación (LUB disp.trans.14ª.2).
Los suelos de cesión obligatoria, para el cumplimiento de los estándares dotacionales, tienen la condición de sistemas urbanísticos locales, incluidos en una unidad de actuación según establezca la ordenación de la revisión del planeamiento general. El deber de cesión de suelo con destino al aprovechamiento urbanístico público debe corresponder igualmente con el que deriva de la superficie del suelo clasificado como urbano del ámbito de la unidad de actuación correspondiente a los terrenos consolidados por la edificación; como mínimo debe ser de un porcentaje del 15% (LUB art.29.3.d), aunque puede incrementarse hasta alcanzar el 20% en las circunstancias que en él se determinan.
b) En ningún caso la ordenación puede prever como supuestos de imposibilidad física del cumplimiento de los deberes legales de cesión de terrenos:
• El que corresponde a los terrenos destinados o que constituyen la red de infraestructura viaria, dado que es un requisito legal derivado de su condición como servicio urbanístico básico preexistente.
• El que corresponde a los terrenos constitutivos de los sistemas urbanísticos de cesión obligatoria correlativos a los estándares dotacionales de aparcamientos, equipamientos y espacios libres públicos en el caso de que, una vez delimitado el ámbito que se clasifique como suelo urbano quede aún, dentro del antiguo perímetro del polígono o sector de suelo urbanizable o apto para la urbanización, una superficie de suelo suficiente para ubicar el correspondiente a estos estándares dotacionales, y la legislación y los instrumentos de ordenación territorial permitan su transformación a efectos de la implantación de dichos sistemas.
En este caso, la superficie de suelo necesaria debe incluirse en la delimitación de la unidad de actuación urbanística a efectos de gestión;
• El que corresponde a los terrenos con destino al aprovechamiento urbanístico público, tanto en el caso de que la superficie restante de suelo apto para la edificación clasificada como suelo urbano y no ocupada materialmente resulte suficiente, o, en su caso, en una parte proporcional y/o con construcciones ubicadas en la parte consolidada por la edificación preexistente; como igualmente en el supuesto de que se pueda materializar mediante la cesión de suelo urbano equivalente con aprovechamiento lucrativo en otros terrenos exteriores. En este caso, la superficie de suelo necesaria debe incluirse en la delimitación de la unidad de actuación urbanística a los efectos de gestión.
c) En todo caso, las cantidades sustitutorias en metálico de los deberes legales de cesión de terrenos, quedan afectas bien a las finalidades de adquisición de suelo dotacional, o bien a su integración en el patrimonio público municipal de suelo en el caso del suelo de aprovechamiento urbanístico público, según corresponda.
d) Se deben respetar las limitaciones relativas a la prohibición de incremento del aprovechamiento urbanístico de las parcelas lucrativas y al mantenimiento de los usos de los terrenos (LUB disp.trans.14ª ).

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