Reinversión en vivienda habitual con financiación ajena (RF 46/20 10 de Noviembre de 2020 al 16 de Noviembre de 2020)

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La normativa del IRPF excluye de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que se determinen reglamentariamente y teniendo en cuenta que cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.La presente sentencia trata de determinar el alcance de lo que se considera reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Puesto que ni en las normas tributarias ni en otras ramas del ordenamiento jurídico se establece un concepto de reinversión, se debe atender a su sentido usual, considerando al respecto el Tribunal Supremo que la Administración ha venido realizando una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física, entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado, en lugar de atender al concepto económico de inversión, por el que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen).La normativa del IRPF no contiene ninguna norma que valide el actual criterio administrativo descrito, puesto que en ningún artículo se establece que el importe de la reinversión deba entenderse solamente por el importe desembolsado, sin considerar el importe de la financiación ajena dispuesta.Ni del RDLeg 3/2004 art.36 ni del RD 1775/2004 art.39 se desprende que deba existir una correlación financiera entre la cantidad obtenida por la venta de la vivienda transmitida y la cantidad reinvertida en la nueva vivienda habitual. Y tampoco que no deba considerarse el importe de la financiación ajena solicitada para la compra de la nueva vivienda como cuantía equivalente al importe obtenido por la vivienda transmitida.Por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos /deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición.En consecuencia la Sala considera que la sentencia recurrida hace una interpretación restrictiva de la exención por reinversión en vivienda habitual que no se acomoda a los límites estrictos de la misma y a las condiciones establecidas normativamente para su disfrute, lo que lleva a afirmar que para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero , ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. TS 1-10-20, EDJ 671996

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