Préstamo con cláusula de sustitución de avalistas (RF 47/24 19 de Noviembre de 2024 al 25 de Noviembre de 2024)

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Una cooperativa de servicios, entre otras actividades, se dedica a prestar financiación a las entidades socias (Cooperativas de Viviendas en Régimen de Cesión de Uso) mediante la concesión de los préstamos necesarios para ejecutar las obras de construcción o rehabilitación de las viviendas en régimen de cesión de uso. Para que dichos préstamos sean otorgados, se exige la formalización conjunta del préstamo con el afianzamiento de los futuros socios.En concreto, una de las Cooperativas de Viviendas en Régimen de Cesión de Uso que son socias, recoge en sus estatutos que las personas adscritas están obligadas constitución de un aval comunitario con el resto de los socios. Además, en el contrato de préstamo que tiene previsto firmar con la cooperativa de servicios, se fija y prevé la sustitución del avalista ante su baja en el proyecto de vivienda cooperativa que ha sido objeto de financiación mediante la constitución de un nuevo aval, al recogerse en una de las cláusulas la posibilidad de que sea sustituido por un nuevo habitante en la vivienda. Al preverse la sustitución, se plantea si a efectos de determinar la tributación de la operación puede entenderse que en el momento del otorgamiento del préstamo hipotecario ya estaba prevista esta posterior constitución de la garantía por parte del nuevo socio habitante de la vivienda.Con carácter general, quedan sujetas a la modalidad TPO, entre otras, la constitución de fianzas, excepto cuando sean constituidas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad, y en cualquier caso, cuando sean entregas de bienes o prestaciones de servicio sujetas al IVA. No obstante lo anterior, en los casos de constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo, solo existe la obligación de tributar por el préstamo, siempre que la constitución sea simultánea a la concesión del préstamo o en el otorgamiento de este estuviera prevista la posterior constitución de la garantía (LITP art.7 y 15; RITP art.25).Teniendo en cuenta lo anterior, y dado que en este caso se prevé la sustitución de los avalistas, se advierte que se producen dos operaciones:1. Cancelación de la fianza: no sujeta a las modalidades TPO (al no constituir hecho imponible de esta modalidad) ni AJD (al no ser inscribible en el Registro de la Propiedad).2. Constitución de la nueva fianza: dado que en este caso solo se prevé la posibilidad de que haya una nueva fianza, no siendo ni seguro ni cierto que se vaya a producir, no se puede por tanto considerar que haya sido constituida de forma simultánea con el préstamo, lo que implica la sujeción a TPO al no resultar aplica la regla del “tratamiento unitario del préstamo”.En consecuencia, la constitución de fianza por el nuevo socio está sujeta a la modalidad TPO del impuesto.DGT CV 21-5-24EDD 2024/610771

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