Novación de un contrato de arrendamiento

Por expiración del plazo, se solicita por el arrendador recurrente la extinción del contrato de arrendamiento de un solar cuyo con destino es el depósito de automóviles a la intemperie, que las partes sometieron al Código Civil con exclusión expresa de la legislación especial sobre arrendamientos. Dicho contrato, celebrado en 1976, preveía su propia extinción por la aprobación de un plan urbanístico al que el solar estaba sujeto en aquel momento.
Por su parte, el arrendatario alega que se trata de una relación arrendaticia sometida a la normativa de la LAU/64, y a la prórroga forzosa que la misma establece en el artículo 57, por lo que no es posible el pretendido desahucio por expiración del plazo.
Si bien el Juzgado de Primera Instancia declaró extinguido el contrato, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación contra esta sentencia entendiendo que se había producido un novación del mismo, de manera que, aunque este comenzó estando sujeto al Código Civil, había pasado a regirse, como alegaba el arrendatario, por la LAU/64. Dicha novación se produce, en primer lugar, porque si bien por su propia naturaleza en el momento inicial el solar estaba fuera de la legislación arrendaticia, dos o tres años después se construyeron unas edificaciones a fin de destinar parte del mismo a taller de automóviles, con lo que el contrato pasó a ser de local de negocio y, por tanto, sometido a las prescripciones de la Ley; asimismo, la voluntad de novación de las partes se dedujo de las escrituras notariales en las que se advertía al arrendatario de la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto, en las sucesivas transmisiones del solar, y de las comunicaciones al arrendatario sobre la actualización de la renta conforme a la LAU.
El Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación al entender que el hecho de que se levanten edificaciones sobre el solar arrendado, con o sin la autorización del arrendador, no implica modificación del objeto contractual, de modo que la calificación del contrato inicial debe ser mantenida, sin que se produzca novación alguna.
Por otro lado, la novación extintiva de una obligación nunca se presume, ha de ser expresa por lo que sólo cabe la novación tácita cuando la nueva obligación sea totalmente incompatible con la antigua: la mención en la escritura de venta de los derechos de adquisición preferente, más que una manifestación de voluntad se corresponde con una práctica notarial orientadora; mientras que las comunicaciones sobre elevación de renta mencionan la LAU y no la LAU/64.
En definitiva, las partes no convinieron la concertación de un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU/64, que expresamente excluyeron, por tanto, para eludir el marco normativo que las partes quisieron es necesario contar con elementos de juicio contundentes que permitan valorar la posibilidad de una novación contractual (CC art.1204). No puede considerarse que se manifieste la voluntad novatoria en las comunicaciones sobre actualizaciones de renta pues no dejan de ser menciones ordinarias sin valor vinculante, que no pretenden modificar el marco contractual sino concretar la cuantía de las rentas, ni de su texto puede deducirse que las partes con anterioridad hubieran acordado una modificación de la Ley reguladora del contrato.
Para obtener una conclusión tan radical se precisa una manifestación de voluntad directa o indirecta de mayor calado y con notoria relevancia dados los cambios de efectos sobre el contrato que suponía y ese acto volitivo no se ha podido apreciar en las partes, por lo que procede declarar infringido el CC art.1204.

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