Liberación de deudores en los préstamos hipotecarios (RF 12/23 21 de Marzo de 2023 al 27 de Marzo de 2023)

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Habiendo sido adquirida una vivienda por dos personas, con la correspondiente formalización del préstamo hipotecario para su financiación, se pretender llevar a cabo la extinción del condominio. La intención es que uno de los copropietarios se quede con el pleno dominio del piso, asumiendo la deuda pendiente como pago a la otra copropietaria. Sin embargo, dado que la acreedora les informa que no tienen intención de comparecer, aquella no va a quedar liberada.Con carácter general, quedan sujetas a la modalidad TPO las transmisiones onerosas inter vivos de bienes y derechos que integran el patrimonio de personas físicas y jurídicas, así como los excesos de adjudicación declarados, salvo que sean para dar cumplimiento a los supuestos del CC art. 821, 829. 1056 párr 2º y 1062 párr 1º. En cuanto a la modalidad AJD, quedan sujetas las primeras copias de las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y no estén sujetos a ISD ni a las modalidades TPO y OS del ITP y AJD (LITP art.7.1.A y 2.B y 31.2).En relación con la tributación de disolución del condominio o de una comunidad, a efectos del ITP y AJD se considera que cuando quedó gravada su constitución, ha de tributar como disolución de sociedades, girándose una liquidación por el importe de lo adjudicado a cada comunero. Si dicha comunidad no ha ejercido actividades económicas y siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción, solo se ha de tributar por la modalidad AJD.Dado que en este caso se trata de una comunidad de bienes sin actividad empresarial, y por lo tanto, que lo que realmente se produce es una adjudicación a cada comunero en proporción a su cuota de participación, partiendo de la doctrina del Tribunal Supremo, no puede considerarse que constituye una transmisión patrimonial propiamente dicha -por tanto, no tiene efectos civiles ni fiscales-, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente (en este sentido, TS 28-6-99, EDJ 19751).Cuando en la disolución se produce un exceso de adjudicación, y con base en el criterio del Tribunal Supremo al efecto (TS 30-10-19, EDJ 720808) se compensa al otro, ya sea en metálico o mediante la asunción de la parte de la deuda del otro copropietrio en el préstamo hipotecario, si se cumplen los requisitos de indivisibilidad, equivalencia y proporcionalidad solo se debe tributar por la cuota gradual de AJD.En cuanto a la determinación de la base imponible, al no existir una norma específica que lo determine en los casos de condominio de un inmueble, se ha de estar a la índole y objeto del negocio, no pudiendo equivaler el valor de lo documentado en la disolución del condominio a la totalidad del valor del inmueble, sino solo la parte del mismo que se adquiere ex novo y sobre el que recae la escritura pública. En estos casos, no afecta el hecho de que la compensación a la otra parte se realice al contado o a plazos, mediante el pago de las cuotas del préstamo a la copropietaria que deja de serlo (en este sentido, entre otras, TS 9-10-18, EDJ618133;TS16-10-19, EDJ711089). Por lo que se refiere a la liberación del codeudor, el Tribunal Supremo (TS 20-5-20, EDJ 559729) ha determinado como doctrina legal que la liberación en escritura pública de codeudores en un préstamo garantizado con hipoteca de determinados inmuebles queda sujeta a AJD ya que, aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, sí se produce una modificación subjetiva de los responsables que tienen acceso al registro, beneficiándose por tanto por dicha liberación. Sin embargo, a estos efectos, hay que diferenciar si se entiende que se ha producido o no la liberación del codeudor atendiendo a la concurrencia o no el visto bueno de la acreedora:- si no comparece, y por tanto no da su conformidad a la liberación del codeudor, se ha de entender que solo se produce una operación (disolución del condominio), permaneciendo la hipoteca inalterada. Por tanto, no puede entenderse que haya existido liberación del codeudor, y en consecuencia, la escritura no puede quedar sujeta a AJD por este concepto al no realizarse el hecho imponible;- si sí comparece la entidad acreedora y da su visto bueno, se realizan dos operaciones (extinción del dominio y posterior liberación del codeudor), produciéndose una redistribución de la responsabilidad hipotecaria. En este caso, dado que se produce el hecho imponible de la liberación de deudor, que es inscribible en el Registro de la Propiedad, la escritura pública notarial de liberación queda sujeta a AJD. El sujeto pasivo es el adjudicatario del inmueble.DGT CV 11-1-23EDD 2023/512798DGT CV 16-1-23EDD 2023/511386

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