IVA en el subarrendamiento de habitaciones por una entidad gestora (RF 23/24 04 de Junio de 2024 al 10 de Junio de 2024)

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En este caso, se consulta sobre la tributación en relación con el IVA de la gestión de derechos de explotación de un inmueble alquilado por habitaciones a personas físicas. La entidad se encarga de la gestión y cobro de los arrendamientos, entregando posteriormente la cuantía pactada al propietario. Se plantean dos cuestiones principales:1. Tributación de estas operaciones a efectos del IVA:A. Sujeción al IVA: están sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.Además, se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos (LIVA art.4).Tienen la condición de empresario o profesional quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, incluyendo en particular a los arrendadores de bienes (LIVA art.5.Uno.c).Tiene la consideración de prestación de servicios toda operación sujeta al impuesto que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes, incluyendo el arrendamiento de bienes y las operaciones de mediación cuando el agente actúe en nombre propio (LIVA art.11).Cuando un empresario actúa en nombre propio en la mediación de servicios de arrendamiento, debe considerarse que recibe y presta los servicios de arrendamiento (LIVA art.11.Dos.15º).B. Exenciones al IVA: partiendo de hecho de que estamos ante una exención de carácter finalista, el arrendamiento de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, o su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda, o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el IS, se encuentran exentos del impuesto (LIVA art. 20.1.23º). No obstante, la exención no se aplicará en ciertos casos como el arrendamiento de apartamentos o viviendas amuebladas con servicios complementarios propios de la industria hotelera o el arrendamiento de edificios para ser subarrendados, salvo las excepciones apuntadas.En el caso aquí planteado, la entidad está actuando en nombre propio: se encarga de gestionar los arrendamientos de los propietarios de las viviendas y recibe el cobro de la contraprestación. El propietario del inmueble, percibe la cuantía previamente pactada en el contrato. Así, al producirse una cesión o subarrendamiento posterior, el arrendamiento entre la empresa gestora y los propietarios de los inmuebles está sujeto y no exento. El subarrendamiento que realiza posteriormente la entidad gestora de las habitaciones pudiera encontrarse exento del Impuesto, siempre que no se encuentren excluidos de la referida exención. C. Obligaciones de facturación: los sujetos pasivos están obligados a expedir y entregar factura de todas sus operaciones (LIVA art.164.Uno.3º). Debe expedirse factura y copia de esta en operaciones cuyo destinatario sea empresario o profesional actuando como tal (Rgto Fac art.2.2.a).No existe esa obligación en el caso en que los destinatarios no tengan la condición de empresario o profesional y se trate de un arrendamiento exento (Rgto Fac art.3).La consultante debe expedir factura por los arrendamientos sujetos a IVA en los términos establecidos por la ley y el reglamento de facturación.2.Si la realización de operaciones exentas del IVA determina la aplicación de la regla de prorrata.La normativa del impuesto permite la deducción del impuesto soportado en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen para realizar operaciones sujetas y no exentas (LIVA art.92.Dos). La LIVA art. 101 exige la aplicación separada del régimen de deducciones para actividades en sectores diferenciados, y la LIVA art.102 establece la regla de prorrata para sujetos pasivos que efectúen simultáneamente operaciones con derecho a deducción y otras sin ese derecho.La realización de operaciones exentas del IVA puede determinar la aplicación de la regla de prorrata si la entidad realiza simultáneamente operaciones con derecho a deducción y otras que no generen tal derecho.DGT CV 13-2-24V0019-24

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