Inversión del sujeto pasivo en obras de rehabilitación (RF 45/25 04 de Noviembre de 2025 al 10 de Noviembre de 2025)

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En esta consulta, una comunidad de propietarios (edificio de 138 viviendas) plantea dos cuestiones tras un incendio que destruyó el inmueble:Si en las ejecuciones de obra de rehabilitación es de aplicación la inversión del sujeto pasivo (LIVA art. 84.Uno.2º.f). Qué tipo impositivo del IVA resulta aplicable a dichas obras (21 % o 10 %).En su contestación, la DGT:a) Siguiendo criterio reiterado, recuerda que las comunidades de propietarios no tienen, por regla general, la condición de empresarios o profesionales, ya que su actividad se limita a la adquisición de bienes y servicios para el mantenimiento y conservación de elementos comunes (consumidores finales).Solo adquieren la condición de empresario si realizan operaciones onerosas (por ejemplo, arrendamiento de un local o fachada). En este supuesto concreto -rehabilitación del edificio para uso residencial de los comuneros-, la comunidad actúa como consumidora final, sin derecho a deducción del IVA soportado.b) En cuanto al tipo impositivo aplicable, se analiza la posibilidad de aplicar el tipo reducido del 10 %, aplicable a las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (LIVA art. 91.Uno.3.1º).Para ello exige que concurran cuatro condiciones: que la operación tenga la naturaleza de ejecución de obra (no simple prestación de servicios); que exista un contrato directamente formalizado entre promotor y contratista; que la obra tenga por objeto la construcción o rehabilitación de un edificio destinado principalmente a viviendas; y se acredite la aptitud del edificio como vivienda.c) Respecto a la aptitud para vivienda, la DGT incorpora expresamente la doctrina del Tribunal Supremo, y declara expresamente que ya no se requiere cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido del 10% (P.e, DGT CV 6-6-18V1548-18; DGT CV 6-2-24V0006-24). Hasta entonces, se exigía la existencia de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación como requisito para aplicar el tipo reducido. Sin embargo, el TS estableció que (TS 28-1-25 Rec 3389/2023EDJ 502912):- la aptitud para vivienda es un concepto objetivo derivado de las características del diseño y construcción del inmueble, en conjunción con el destino legal posible, no de la existencia de un documento administrativo;- la cédula de habitabilidad o la licencia de ocupación es solo un medio de prueba, no un requisito legal indispensable.d) Para que la obra sea calificada como de rehabilitación -y no simple reparación- deben cumplirse dos condiciones:1. Cualitativa: más del 50 % del coste total debe corresponder a obras de consolidación, tratamiento estructural, fachadas o cubiertas, o obras análogas o conexas (LIVA art. 20.Uno.22º.B.1º):- se incluyen obras estructurales, ampliaciones, reconstrucción de fachadas y patios, e instalación de ascensores;- las obras conexas (fontanería, cerramientos, climatización, rehabilitación energética, etc.) deben estar vinculadas a las anteriores y no consistir en mero mantenimiento o ornato.2. Cuantitativa: el coste total del proyecto debe exceder del 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado del edificio antes de su rehabilitación, excluido el valor del suelo (LIVA art. 20.Uno.22º.B.2º).La DGT aclara que la prueba de estos requisitos es técnica y fáctica, debiendo acreditarse mediante proyectos visados, informes técnicos o tasaciones.No obstante lo anterior, si las obras no alcanzan la entidad de rehabilitación, puede aplicarse igualmente el tipo reducido del 10 %, siempre que (LIVA art. 91.Uno.2.10º):- el destinatario sea persona física o comunidad de propietarios (no empresario);- la construcción o rehabilitación original haya concluido al menos dos años antes;- el contratista no aporte materiales o, si lo hace, su coste no supere el 40 % de la base imponible. Superar este límite supone que toda la operación tribute al 21 %, sin posibilidad de fraccionar la base por partes de servicio y materiales (DGT CV 9-9-14V2326-14; DGT CV 17-7-14V1946-14).e) Examinada la posible aplicación del mecanismo de inversión del sujeto pasivo en estas operaciones, la Administración enumera los requisitos para su aplicación (LIVA art. 84.Uno.2º.f; RIVA art. 24 quater):- el destinatario actúa como empresario o profesional;- las operaciones tienen por objeto la urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones;- se tratan de ejecuciones de obra (no simples suministros); y- existe un contrato directo entre promotor y contratista, o entre contratista y subcontratistas, en el marco de un contrato principal.Se exige, además, una comunicación fehaciente del destinatario al contratista indicando que:- actúa como empresario o profesional;- la operación forma parte de un proceso de urbanización o rehabilitación;- tiene derecho a deducción total o parcial del IVA soportado. De no cumplirse esta comunicación, puede derivarse responsabilidad solidaria y sanciones (LIVA art. 87 LIVA y 170.Dos.2º, 6º y 7º).Basado en todo lo expuesto, la Administración concluye en este caso que la Comunidad de Propietarios no actúa como empresario o profesional, por lo que no procede la inversión del sujeto pasivo (LIVA art. 84.Uno.2º.f). El sujeto pasivo será la empresa constructora, que deberá repercutir IVA en sus facturas.DGT CV 5-9-25V1576-25

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