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Inscipción registral de la propiedad horizonal tumbada.

En una finca urbana, descrita como vivienda unifamiliar de una sola planta con un terreno dedicado a patio, se realizó la división horizontal «tumbada» en dos viviendas independientes con el uso exclusivo de un patio para cada una como anejo inseparable.
El notario consideró que la constatación del cambio de uso de un inmueble es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita y que, por tanto, no es exigible licencia municipal.
Sin embargo, para el registrador de la propiedad la falta de licencia municipal constituye un defecto que hace imposible practicar la inscripción solicitada. Es necesaria la licencia inicial de obra para comprobar si en este caso se admite la construcción plurifamiliar o bien una nueva licencia -o declaración municipal de su innecesariedad- que permita este cambio de uso.
Son las comunidades autónomas las que determinan qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro.
El notario presentó recurso contra esta calificación negativa al considerar que la ampliación en dos viviendas no se apoya en una licencia de obra sino en la prescripción, dado que la división llevaba hecha más de 4 años y no existía en el Registro ninguna anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística. En este caso el acceso al registro se puede basar tanto en la licencia municipal como en la caducidad o antigüedad.
Para la DGRN la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de dos porciones de terreno de uso exclusivo no impide la consideración de que se han constituido dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, lo que implica una verdadera división del suelo. Deben diferenciarse, los actos edificatorios, cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo.
La DGRN admite el acceso al registro las construcciones declaradas al haberse acreditado la antigüedad y no constar la incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca. En cambio no admite el acceso de la formalización de la propiedad horizontal «tumbada» ya que la configuración registral independiente de las edificaciones sin la oportuna licencia supone una división de suelo.

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