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Fecha de inicio del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno en el IIVTNU (RF 43/24 22 de Octubre de 2024 al 28 de Octubre de 2024)

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Varias entidades dedicadas a los servicios ferroviarios son titulares de diversos terrenos de naturaleza urbana incluidos en cuatro ámbitos de actuación.Estas entidades tienen previsto vender a una sociedad de promoción inmobiliaria determinados terrenos (bienes patrimoniales) y derechos de aprovechamientos urbanísticos (sobre terrenos que no son objeto de transmisión por ser de dominio público y afectos al sistema ferroviario). Realizada la compraventa, pretenden llevar a cabo la ejecución del desarrollo urbanístico mediante el instrumento del sistema de compensación, con la creación de una o varias Juntas de Compensación, de carácter fiduciario, a las que la sociedad de promoción inmobiliaria aportará los terrenos y los derechos de aprovechamiento urbanístico que haya adquirido. Una vez finalizado, se adjudicarán las parcelas de resultado a los juntacompensantes en la proporción correspondiente.Posteriormente, la sociedad de promoción inmobiliaria prevé trasmitir la propiedad de parcelas resultantes a terceros.En base a lo anterior, se plantean las siguientes cuestiones:1.Momento inicial del cómputo del período de generación del incremento de valor en la transmisión de la propiedad de los terrenos por parte de las entidades vendedoras a la sociedad compradora. 2.Si la transmisión de los derechos de aprovechamientourbanísticos sobre los terrenos que continúan siendo de domino público ferroviario realizada antes de la aprobación del proyecto de reparcelación determina o no la sujeción al IIVTNU.3.Si la adjudicación de las parcelas resultantes por la Junta de Compensación a la sociedad compradora no conllevaría ninguna transmisión sujeta al IIVTNU.4.Momento inicial del cómputo del período de generación del incremento de valor en el caso de una futura transmisión de la propiedad de las parcelas resultantes que tenían su origen en los derechos de aprovechamiento urbanístico,La DGT a la vista de lo anterior considera:1.Para determinar el momento inicial del cómputo del período de generación del incremento de valor en la transmisión de la propiedad de los terrenos por parte de las entidades vendedoras a la sociedad compradora, la DGT recuerda que:a) La afectación y desafectación de un bien no supone ni adquisición ni transmisión de su propiedad, ya que el bien sigue siendo propiedad del mismo organismo. Lo único que supone es el cambio de su naturaleza, ya que la afectación es el cambio de bien patrimonial a bien demanial y la desafectación el cambio a la inversa (L 33/2003 art.65 y 69).b) En este caso, los terrenos cuya propiedad pretenden transmitir las entidades vendedoras fueron adquiridos entre los años 1942 y 1961 y adscritos al dominio público por su afección al sistema general ferroviario. Después, a lo largo de los últimos 10 años, estos terrenos fueron desafectados, pasando a tener el carácter de bienes patrimoniales.Desde la fecha de la adquisición de los inmuebles y durante todos los años de tenencia del bien inmueble por las entidades vendedoras, se ha generado un incremento de valor del terreno del que son propietarias que aunque no se podía materializar mediante su venta, dada su condición de bien demanial, no por ello no se producía. Por tanto, cuando el inmueble se desafecta y pasa a ser un bien patrimonial, el incremento de valor que obtiene el titular del bien con su transmisión es el generado durante todo el tiempo de su tenencia y no solo desde la fecha de la desafectación (entre otras TS 13-7-23, EDJ 635063).En relación con este punto la DGT en consulta posterior aclara, entre otras, que cuando la vendedora trasmite la propiedad del bien que finalmente se incorpora a su patrimonio, debe tomar como fecha de adquisición la fecha en la que el bien pasó de ser propiedad del Estado a ser de su propiedad (DGT CV 17-7-24EDD 2024/661382).2.En relación a si la transmisión de derechos de aprovechamiento urbanístico sobre terrenos que son del dominio público ferroviario y cuya propiedad no va a ser objeto de transmisión, realizada antes de la aprobación del proyecto de reparcelación determina o no la sujeción al IIVTNU, hay que tener en cuenta que:a) La transmisión a un tercero del derecho de aprovechamiento urbanístico no está sujeta al IIVTNU, al no llevarse a cabo con ella ni la transmisión de la propiedad de un terreno urbano ni de la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio sobre dicho terreno (LHL art.104.1).b) En este caso, los derechos de aprovechamiento urbanístico que se transmiten no se van a materializar hasta que finalice la ejecución del proyecto de urbanización y por parte de la Junta de Compensación se adjudiquen a la sociedad compradora las parcelas de terreno resultantes que correspondan a dichos derechos. En consecuencia, la transmisión de los derechos de aprovechamiento urbanístico realizada por las entidades vendedoras no está sujeta al IIVTNU (LHL art.104.1).3.Si la adjudicación de las parcelas resultantes por la Junta de Compensación a la sociedad compradora conlleva alguna transmisión sujeta al IIVTNU.a) No tienen la consideración de transmisión de dominio a los efectos de la exacción del IIVTNU, ni las aportaciones de los terrenos por la sociedad compradora a la Junta de Compensación de carácter fiduciario, ni la adjudicación de las parcelas resultantes por dicha Junta a la sociedad compradora, siempre que dicha adjudicación se haga de forma proporcional a los terrenos en su día aportados a la Junta (RDLeg 7/2015 art.23.7).b) En este caso, y en relación con la aportación a la Junta de Compensación de los derechos de aprovechamiento urbanístico y posterior adjudicación a la sociedad compradora de la propiedad de parcelas resultantes, no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para que resulte de aplicación el supuesto de no sujeción al IIVTNU en la adjudicación de la citada Junta a los juntacompensantes, ya que no se da la proporción entre lo aportado y lo adjudicado. La sociedad compradora aporta a la Junta unos derechos de aprovechamiento urbanístico que no tienen la consideración de terrenos urbanos ni de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre los referidos terrenos y la Junta le adjudica la propiedad de unas parcelas de terreno urbano.En consecuencia, la adjudicación de la propiedad de las parcelas resultantes, es una transmisión de la propiedad de terrenos urbanos a título oneroso que da lugar a la sujeción al IIVTNU.4.Por último, y en relación con la futura transmisión por parte de la sociedad compradora de los terrenos urbanos adjudicados por la Junta de Compensación, como transmisión de la propiedad de terrenos, esta dará lugar a la sujeción al IIVTNU. En cuanto al período de generación del incremento de valor del terreno hay que distinguir si se trata de la transmisión de terrenos que se adjudicaron a la sociedad compradora en compensación de terrenos aportados por la sociedad compradora a la Junta de Compensación o en compensación por los derechos de aprovechamiento urbanístico. Si se trata de terrenos adjudicados en compensación:- de los terrenos aportados, el período de generación será el número de años por entero transcurridos desde la adquisición por la sociedad compradora de la propiedad de los terrenos originarios que fueron aportados a la Junta hasta la fecha de esa futura transmisión.- de los derechos de aprovechamiento urbanístico aportados, el período de generación será el número de años por entero transcurridos desde la adjudicación a la sociedad compradora de la propiedad de la parcela resultante hasta la fecha de la futura transmisión. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.DGT CV 23-4-24EDD 2024/559022NOTALa DGT ha publicado una consulta aclaratoria de esta otra en la que matiza, entre otras, que si en la creación o constitución de varias de las entidades vendedoras, así como en la consiguiente adquisición de su patrimonio de bienes y derechos resultó de aplicación el régimen fiscal especial en el IS de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, cuando dicha entidad transmita la propiedad del terreno, como fecha de adquisición no debemos tomar la fecha de adquisición por esa entidad sino la fecha de la anterior adquisición que estuvo sujeta al impuesto (DGT CV 17-7-24EDD 2024/661382).

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