Extinción de condominio con adjudicación de nuda propiedad (RF 07/24 13 de Febrero de 2024 al 19 de Febrero de 2024)

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Dos hermanas adquirieron la nuda propiedad de dos inmuebles sitos en la misma finca, uno de ellos con un trastero, y el otro, con dos trasteros y una plaza de garaje. Ahora pretenden disolver el condominio de los inmuebles, adjudicándose cada hermana la nuda propiedad del 100% de cada uno de los inmuebles y sus anexos, teniendo el mismo valor de mercado, y los padres van a seguir manteniendo el usufructo.Por un lado, en relación con la extinción o disolución de la comunidad de bienes, el Tribunal Supremo viene sosteniendo que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente (TS 28-6-99, EDJ 19751). Por otro lado, en cuanto al exceso de adjudicación, entendido como la adjudicación a un comunero de más de lo que le corresponde por su cuota de participación en la cosa común, puede ocurrir que la adjudicación finalmente resulte:- sin exceso de adjudicación: cada comunero recibe lo que le corresponde en proporción de su cuota de participación en la cosa común, no quedando sujeto a TPO, aunque la escritura de disolución sí quede sujeta a la cuota gradual de AJD;- con exceso de adjudicación: si se produce con carácter lucrativo, al no mediar compensación, queda sujeta como donación al ISD. Por el contrario, si es a título oneroso, existiendo compensación, con carácter general, el comunero ha de tributar por TPO por dicho exceso, salvo que se produzca para dar cumplimiento a los supuestos recogidos en el CC art.821, 829, 1056.2º y 1062.1º, entre los que se encuentra la indivisibilidad, en cuyo caso existe obligación de tributar por la cuota variable de AJD.En los supuestos de indivisibilidad, que concurre cuando una cosa sea indivisible, o desmerezca mucho por su división, se permite que se pueda adjudicar a uno de los comuneros, teniendo que compensar a los otros. Si existe una comunidad sobre varios bienes, hay que determinar la indivisibilidad teniendo en cuenta el conjunto de todos ellos.En este caso, va a haber dos comunidades de bienes por cada inmueble, una sobre la nuda propiedad y otra sobre el usufructo. Teniendo en cuenta que los padres van a seguir disfrutando del usufructo, si en la disolución de cada comunidad se adjudica la nuda propiedad de cada inmueble completo a cada una de las comuneras, compensándose ya sea con la nuda propiedad de inmuebles que tienen en común o con dinero, los excesos que se produzcan van a ser inevitables, y la disolución de cada comunidad sobre la nuda propiedad va a tributar solo por AJD.En cuanto a la base imponible, viene determinada por el valor declarado, sin que en el caso de inmuebles pueda ser inferior el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. En el caso concreto de la disolución del condominio sobre un bien inmueble, y ante la falta de regulación legal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene considerando que el valor económico del acto de extinción de condominio es equivalente a la parte de la cosa común que se adjudica al interesado como consecuencia de la disolución, es decir, cada comunera debe tributar por el valor de la nuda propiedad que no tuviera con anterioridad y que adquiere en el momento de la disolución. DGT CV 14-11-23EDD 2023/771387

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