Duración indefinida del contrato.

Ante la DGRN se plantea la validez, y con elllo la posibilidad de inscribirlo en el Registro, de un contrato de arrendamiento de vivienda cuya duración inicial pactada es de 55 años, con posibilidad para la arrendataria de resolverlo en cualquier momento y, para ambas partes, de prorrogarlo por periodos iguales al incial.
El registrador decide suspender la inscripción por considerar que este contrato establece en realidad una duración indefinida, ya que, aun previendo una duración de 55 años, se establece que el arrendatario pueda en cualquier momento resolver el contrato; por otro lado, el mismo efecto tiene la posibilidad de que tienen las partes de prorrogar el contrato por periodo de igual duración al pactado.
Todo ello supone en realidad una duración indefinida del contrato, lo que vulnera un elemento esencial de mismo. Por otro lado, la facultad de desistimiento del arrendatario, vulnera también el CC art.1256 al dejar la finalización del contrato al arbitrio de una sola de las partes.
El notario recurrente de la nota de calificación, argumenta que el CC art.1256 tiene sus excepciones en el propio Código Civil – p.e. la eficacia extintiva de la declaración unilateral del dueño de la obra en el contrato de ejecución- y en la LAU, que establece la facultad de desistimiento del arrendatario transcurridos los 6 primeros meses de contrato (LAU art.11). Por otro lado, las prórrogas no son forzosas, sino voluntarias y que exige la concurrencia de la voluntad de ambas partes.
Por su parte, la DGRN estima el recurso y revoca la calificación pues considera que en este contrato la resolución unilateral no es absolutamente libre, por lo que su vigencia no queda al arbitrio de la voluntad del arrendatario. La expresión «las partes podrán prorrogar el presente contrato», ha de interpretarse como una confluencia de voluntades, lo que excluye cualquier imposición de una a la otra, conlleva el carácter potestativo y no forzoso de la prórroga, y en consecuencia, no da el carácter de indefinido al contrato.
Asimismo, Ley de Arrendamientos Urbanos da la posibilidad de que las partes acuerden prórrogas sucesivas, sin fijar a un plazo máximo de duración del contrato de arrendamiento, y regulándose la extinción del arrendamiento por muerte del arrendatario.

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