Contrato de mediación inmobiliaria

Planteada la demanda en reclamación de comisiones en el marco de un contrato de intermediación comercial de productos inmobiliarios, no se discute:
– la calificación del contrato como contrato de mediación;
– ni que el importe reclamado en concepto de principal corresponda a comisiones por compraventas perfeccionadas gracias a la mediadora demandante.
Se cuestiona si el importe de las comisiones reclamadas sigue siendo debido por la promotora demandada, en cumplimiento del referido contrato, después de que la mediadora demandante tomara partido por los compradores de las viviendas, animándoles incluso a demandar a la promotora por incumplimiento pidiendo la resolución de los correspondientes contratos.
En primera instancia, se procede a la desestimación de la demanda al considerar que la conducta de la demandante -defensa jurídica de una compradora en la resolución de su contrato, burofax emitidos por el abogado de la demandante notificando la resolución de los contratos de compraventa en los que había intervenido como mediadora,…- resultaba contraria a la buena fe. No cabe resolver los contratos por autorización de los compradores y reclamar luego el pago de las comisiones por unas compraventas cuya resolución se ha pretendido, incluso judicialmente.
En segunda instancia, sin embargo, se estima el recurso de apelación de la demandante al considerar que no cabe apreciar mala fe por las siguientes razones:
• Se trata de una conducta posterior al agotamiento de la labor intermediadora, no estaba prohibida en el contrato y no cabía reprocharle haber tomado partido por los compradores-inversores, dado que éstos pertenecían a la cartera de clientes que proporcionaba la mediadora.
• Las actuaciones consistentes en el envío de burofax no fueron efectuadas en nombre e interés de la demandante, sino en representación de los diferentes clientes que no querían seguir vinculados con los contratos.
• No puede calificarse de contrario a la buena fe sostener la resolución del contrato cuando en el promotor se obligaba a entregar un aval bancario, por el importe de los pagos realizados o aceptados, en el mismo acto de la firma de los contratos de compraventa, aunque el incumplimiento de este deber no haya sido considerado causa de resolución de las compraventas.
Interpuesto recurso de casación, el TS considera que debe desestimarse la demanda interpuesta por el mediador, dado que:
a) El argumento de que la conducta de la mediadora no fue contraria a la buena fe por ser posterior al agotamiento de su prestación y no encontrarse expresamente prohibida en el contrato no puede aceptarse porque la regla del CC art.1091, según la cual las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos, tiene su complemento en la regla del CC art.1258, según la cual los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.
b) La buena fe a que se refiere el CC art.1258 se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas, siendo su finalidad la protección de la confianza y exigiendo el cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que se concretan en las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida.
c) A partir del concepto de buena fe contractual, más acentuado en los contratos de colaboración como la mediación para grandes promociones inmobiliarias, la conducta del mediador que, tras devengar su comisión por haberse perfeccionado los contratos de compraventa, se pasa al bando de los compradores para colaborar con ellos en la resolución de los contratos de compraventa, frente a quien anteriormente le encargó su colaboración para la venta, sólo puede calificarse de manifiestamente contraria a la buena fe, porque el devengo de las comisiones por la sola perfección de los contratos de compraventa mediados, con independencia de su consumación, no excluye que sea consustancial o inherente al contrato de mediación, como consecuencia de la buena fe, que el mediador no entorpezca la consumación de los contratos de compraventa intermediados.
d) Los honorarios por mediación no pueden ser compatibles con los honorarios por romper los mismos contratos en los que se medió, salvo que desde un concepto demasiado laxo de la ética social se admita el doble lucro por una conducta jurídica y por su contraria, por promover la perfección de las compraventas en interés del vendedor y por colaborar posteriormente a su resolución en interés del comprador.
Considera la Sala, en definitiva, que lo sucedido constituye un grave incumplimiento contractual de la demandante, en cuanto a las consecuencias del contrato conformes a la buena fe, que le impide exigir a la otra parte el cumplimiento total de sus propias obligaciones, no siendo causa bastante para aquel incumplimiento la falta de entrega de los avales a los compradores porque la mediadora demandante tenía alternativas de comunicación interna con su principal compatibles con la lealtad contractual, que, sin embargo, fue gravemente quebrantada al animar a los compradores a resolver los contratos de compraventa pidiendo la devolución por la promotora del duplo de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Imprimir