Compraventa de inmueble con pago aplazado y cláusula suspensiva (RF 31/25 29 de Julio de 2025 al 04 de Agosto de 2025)

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Se celebra un contrato de compraventa de un inmueble con dos particularidades: se pacta el pago aplazado y se incluye una cláusula suspensiva, en virtud del cual el cambio de titularidad de la propiedad no se produce hasta que no se produzca el pago completo. Esto va a implicar que el perfeccionamiento del contrato, y por tanto, la transmisión de la vivienda no se va a producir hasta que no tenga lugar el pago íntegro de la misma, por lo que debe calificarse como condición suspensiva.Se plantea si en el momento del cumplimento de la obligación tributaría, que surgirá en caso del cumplimiento de dicha condición, la transmisión del inmueble debe tributar por ITP y AJD o IVA, dependiendo tanto de la condición del transmitente del bien como de la naturaleza del bien transmitido.A estos efectos y partiendo de la consideración de la condición como suspensiva, dado que la adquisición del dominio queda sujeta a que se cumpla el pago total, se ha de distinguir la condición del transmitente, es decir, si la transmisión del inmueble se realiza por un empresario o no. Con carácter general, si la transmisión se efectúa por un no empresario o, por quien aun siéndolo no afecta el bien transmitido a su patrimonio empresarial o profesional, la operación queda sujeta a la modalidad TPO del ITP y AJD. Por el contrario, si es empresario y el bien queda integrado en su patrimonio empresarial, queda no sujeta a dicha modalidad, con independencia de cuál sea la condición del adquirente y del destino de los mismos.No obstante, se prevén como excepciones, respecto a determinadas operaciones realizadas por un empresario o profesionales atendiendo a la naturaleza del bien transmitido, en cuyo caso procede la tributación por la modalidad TPO. Por un lado, las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, exentas del IVA y, por otro lado, las entregas de inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando la transmisión del patrimonio no quede sujeta al IVA.Por tanto, si la transmisión queda sujeta a IVA, y por tanto no sujeta a TPO, en caso de que sea documentada en escritura pública, implica la sujeción a la modalidad AJD del impuesto. Por el contrario, si la transmisión de los inmuebles estuviera no sujeta al IVA, o sujeta y exenta del mismo, sin renuncia, quedaría sujeta a la modalidad TPO y no sujeta a la modalidad AJD, aunque se documentase en escritura pública, dada la incompatibilidad de ambas modalidades.En cuanto al devengo del impuesto, en caso de sujeción a TPO, se va a producir el día que se cumpla la condición, no teniéndose que liquidar hasta ese momento, pero teniéndose que hacer constar en la inscripción de bienes en el Registro público correspondiente. Por el contrario, en AJD se devenga el día en que se formalice el acto sujeto a gravamen (es decir, la fecha de la escritura), no afectando por tanto la existencia de condición suspensiva.DGT CV 14-4-25EDD 2025/611803

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