Cancelación de condiciones resolutorias (RF 21/22 24 de Mayo de 2022 al 30 de Mayo de 2022)

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Fue otorgada una escritura pública de compraventa en la cual el pago era garantizado mediante condición resolutoria. Con posterioridad, fue otorgada escritura pública de pago y cancelación de dicha condición, habiendo sido liquidado el oportuno impuesto por el concepto de AJD. No obstante lo anterior, fue presentada devolución de ingresos indebidos por entender que la cláusula de cancelación de la condición resolutoria era equiparable a la de cancelación de hipoteca, la cual está exenta.En primer lugar, en cuanto a la tributación por ITP y AJD de las cláusulas resolutorias, por lo que se refiere a su constitución, con carácter general, se encuentran sujetas a la modalidad TPO la constitución de derechos reales y se equiparan las condiciones resolutorias explícitas de las compraventas referidas en la LH art.11 (aplazamiento del pago surte efectos solo cuando se garantice mediante hipoteca o cuando se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita), a las hipotecas que garantizan el pago del precio aplazado de la finca vendida (LITP art.7.1 y 3). En el caso de que dichas condiciones garanticen el pago del precio aplazado en las transmisiones empresariales de inmuebles sujetas y no exentas al IVA, no tributan ni por IVA ni por TPO, sin perjuicio de su tributación por AJD (RITP art.12.2 y 73).Como ya recogió el Tribunal Supremo (TS 26-2-15, EDJ21777), las condiciones resolutorias que son pactadas por los contratantes y que por tanto son elementos esenciales no son inscribibles en el Registro; por el contrario, las que surgen como elementos accidentales que limiten las facultades del adquirente siempre que tengan trascendencia real sí resultan inscribibles. Por tanto, y teniendo en cuenta que en este caso la condición resolutoria fue pactada en garantía del precio aplazado con la finalidad de resolver la compraventa en caso de impago, constituye una convención independiente del contrato que encaja dentro de los supuestos recogidos en la LH art.11, por lo que queda sujeta a la modalidad AJD, al cumplirse los requisitos exigidos al efecto (inscribible en el Registro de la Propiedad, tener por objeto el precio aplazado y no estar sujeta a ISD ni a las modalidad TPO y OS).En segundo lugar, y pese a la equiparación existentes entre las condiciones resolutorias explicitas con las hipotecas que garantizan el precio aplazado en las condiciones apuntadas, hay que tener en cuenta que a efectos de la delimitación del hecho imponible de TPO se refiere solo a la constitución o nacimiento de los derechos reales (tanto de las condición resolutoria como de la hipoteca), por lo que debe circunscribirse exclusivamente al mismo ámbito, lo cual implica que quedan fuera los actos de extinción. Esto significa que, pese a que el recurrente alegó la aplicación a la escritura de cancelación de la condición resolutoria de la exención prevista en la modalidad AJD a las escrituras que documentan la cancelación de hipotecas de cualquier clase (LITP art.45.I.B.18), la exención no puede entenderse aplicable a la cancelación de condiciones resolutorias explícitas en garantía del pago del precio aplazado, no admitiéndose la aplicación por analogía de las normas de exención.TEAC 28-4-22EDD 2022/17584

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