Sustitución forzosa. Murcia

Dado el gran número de edificios e inmuebles que, habiendo estado en régimen de propiedad horizontal, han tenido que ser demolidos o deban demolerse como consecuencia del terremoto acaecido el 11-5-2011, se regula el mecanismo de sustitución forzosa para proceder su urgente reedificación.
Para facilitar el deber de edificar se impone a los copropietarios de los inmuebles el deber de solicitar licencia municipal de obras para su reedificación en el plazo de 2 meses contado desde 22-7-12, si se trata de solar, o desde la notificación de la declaración de ruina si tiene fecha después de ésta pero siempre y cuando haya transcurrido, igualmente, el plazo de 2 meses desde la concesión de la correspondiente ayuda para la reconstrucción de viviendas reguladas en el RDL 11/2012.
El incumplimiento del plazoprevisto habilita al ayuntamiento para la edificación forzosa mediante el mecanismo de expropiación forzosa por urgente ocupación, por causa del incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, mediante el mecanismo de sustitución forzosa. La sustitución forzosa necesita como requisito previo la declaración por el ayuntamiento de incumplimiento del deber de edificar, mediante el procedimiento regulado en esta ley, iniciado de oficio o a instancia de interesado.
Los propietarios que representen al menos el 50% de la superficie del solar o, en su caso, el 50% de las cuotas de participación en la división horizontal, tienen derecho preferente para promover la edificación del mismo en las condiciones y plazo determinados por el programa de actuación edificatoria que se apruebe, siempre que formulen dicho programa en el plazo de 2 meses a contar desde la publicación de la convocatoria del concurso.
En los supuestos en que el concurso quede desierto, el ayuntamiento puede promover directamente, o mediante convenio, la ejecución de la edificación en régimen de sustitución en condiciones y plazo determinados por el programa de actuación edificatoria que se apruebe.
Los programas de actuación edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciendo las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor. Sus objetivos son:
a) Ejecutar las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.
b) La ejecución de las obras de urbanización complementarias.
El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos debe afrontarse por la propiedad del solar, en el modo que se establezca en la aprobación del programa.
Los programas de actuación edificatoria deben definir la edificación como proyecto básico junto con las obras complementarias de urbanización, en su caso; prever el inicio, terminación y calendario de la ejecución de las obras y en los casos en que la ejecución de la edificación no sea promovida directamente por el ayuntamiento han de asegurar el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera que será si es provisional del 7% del coste de ejecución material, excluido el IVA o tributo que pueda sustituirle, de las obras de edificación y urbanización, y del 10% de la anterior cantidad para la garantía definitiva.
El programa de actuación debe regular, además, las relaciones entre el agente edificador y las personas propietarias afectadas indicando el modo en que ha de retribuirse la labor edificatoria, los gastos totales que se deriven de la edificación y la obligación de los propietarios de satisfacer la labor edificatoria retribuyendo al agente edificador la totalidad de los costes.
En los casos en los que sea necesario un proyecto de reparcelación éste ha de redactarse y tramitarse con aplicación de las técnicas y procedimiento de la reparcelación ex TRSUMU.
Una vez terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador lo debe poner en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras.

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