Licencia urbanística para la ejecución de obras. Cataluña

Se precisa licencia urbanística para la ejecución de obras, junto con el proyecto técnico de las obras si hacen referencia al proceso de la edificación, todos los supuestos previstos en la legislación sobre ordenación de la edificación y los supuestos de implantación de obras o de ampliación, reforma, rehabilitación o derribo total o parcial de las obras existentes cuando afecten a:
a) los cimientos o elementos estructurales;
b) el volumen o las superficies construidas;
c) el uso urbanístico;
d) el número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente;
e) los elementos objeto de protección de los bienes catalogados sujetos a un régimen de protección patrimonial cultural o urbanística.
Si en el momento de redactar el proyecto de ejecución o de ejecutar materialmente las obras, se aprecia la necesidad de llevar a cabo obras que no se ajustan al proyecto autorizado, se pueden ejecutar sin necesidad de solicitar nueva licencia urbanística o la modificación de la otorgada siempre que la licencia no sea exigible legalmente y si las obras no implican una alteración sustancial del proyecto autorizado. En este caso sí que es necesaria comunicación previa.
Esta licencia debe fijar el plazo máximo para empezar la ejecución de las obras y para acabarlas en proporción a su entidad. En defecto de ello, los plazos son de 1 año para el comienzo y 3 para acabarlas, computándose ambos a partir del día siguiente al de la notificación de la licencia otorgada; se admite su prórroga automática por la mitad d elos plazos fijados si el titular de la licencia urbanística lo solicita justificadamente antes de que transcurra el plazo de que se trate.
Las licencias caducan si transcurre el plazo para empezar las obras o el plazo para acabarlas, incluyendo sus prórrogas respectivas, sin que hayan sido iniciadas o finalizadas, aunque es preciso que se contenga la advertencia de la caducidad. La declaración de caducidad exige audiencia previa del titular de la licencia. La falta de caducidad no faculta a las personas que intervienen en el proceso de ejecución de las obras para iniciarlas o proseguirlas más allá de los plazos habilitados por la licencia ni, en consecuencia, las exime de las responsabilidades administrativas que se puedan derivar de la ejecución de las obras realizadas fuera de los plazos mencionados.
No pueden otorgarse licencias urbanísticas para la edificación si los terrenos no tienen la condición de solar, a menos que sea simultánea la ejecución de las obras de edificación y de urbanización necesarias para que los terrenos adquieran aquella condición. Sin embargo, en el caso de que los terrenos estén incluidos en un polígono de actuación urbanística, se puede otorgar licencia urbanística de edificación antes de alcanzar la condición de solar, si se dan las siguientes circunstancias:
a) el proyecto de reparcelación correspondiente esté inscrito en el Registro de la Propiedad;
b) dado el estado de ejecución de las obras de urbanización pendientes es previsible que los terrenos tengan la condición de solar a la finalización de la edificación; las obras pendientes de ejecución pueden estar referidas a una parte de un polígono de actuación urbanística cuando, según los requisitos de cesión y recepción parciales de las obras de urbanización, se ejecute por fases;
c) si la ejecución simultánea de las obras de edificación y de urbanización pendientes no se interfieren mutuamente de manera grave.
La ejecución simultánea exige que el promotor de las obras de edificación garantice la finalización simultánea de las obras de urbanización pendientes de ejecución, necesarias para que los terrenos adquieran la condición de solar, con un alcance del 100% del coste de las obras de urbanización pendientes de ejecución o, en el caso de los terrenos incluidos en polígono de actuación urbanística, de la parte de estas obras que corresponde soportar a la persona propietaria del suelo en relación con la finca de resultado adjudicada por el proyecto de reparcelación correspondiente y que se pretende edificar. Esta garantía debe liberarse cuando la administración actuante reciba las obras de urbanización necesarias para que los terrenos afectados alcancen la condición de solar; en caso de incumplimiento, por el contrario, se puede ejecutar la garantía.
En este último caso la primera utilización y ocupación de las edificaciones autorizadas quedan condiconadas a la finalización de las obras pendientes de ejecución y de su recepción por parte de la administración actuante.

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