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Doctrina del Tribunal Supremo en materia de usucapión “contra tabulas”

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina en materia de usucapión “contra tabulas” -adquisición de la propiedad por su uso continuado durante cierto tiempo, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad-, considerando derogado el CC art.1949 por lo dispuesto en la LH art.36 párrafos primero y segundo.
En el presente caso, se pretende una usucapión “contra tabulas” ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que ostenta la condición de tercero hipotecario, por quien se dice poseedor sin título inscrito, cuya posesión es de fecha anterior a la de la inscripción registral del titular protegido. Aplicando el CC art.1949, estas circunstancias hacen inmune al tercero hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida, dado que el tiempo de posesión empieza a correr desde la inscripción del segundo título, el del usucapiente.
Conforme al CC art.1949, en contra del tercero hipotecario, no se permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria “contra tabulas”, sino a partir de la inscripción del título que ampara la posesión del usucapiente, valiendo la posesión anterior sólo a los efectos de la prescripción extraordinaria -posesión por 30 años-.
Frente a lo anterior, la LH art.36 establece que, frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros, sólo prevalece la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por dicho tercero hipotecario en dos supuestos:
a) Cuando se demuestre que el adquirente tercero hipotecario conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Se niega la usucapión solicitada en primera instancia, considerando vigente lo dispuesto en el CC art.1949, confirmándose dicha resolución en apelación y, planteado recurso de casación, el Tribunal Supremo se ve por primera vez en situación de decidir de modo frontal -no incidental como en otras ocasiones- acerca de la vigencia del CC art.1949 a partir de la entrada en vigor de la LH art.36, cuestión que afecta de forma directa al resultado del proceso en el presente caso.
Determina el Tribunal que el régimen de la LH art.36 es totalmente distinto en lo que afecta a la posición del tercero hipotecario, sustituyendo en su integridad al recogido en el CC art.1949 en cuanto que, al no hacer distinción, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria. A pesar de ello, el Tribunal considera que la solución adoptada por la Audiencia, negando la usucapión con base en el CC art.1949, ha de ser confirmada, aunque con fundamentos distintos de los expresados en la sentencia recurrida y en aplicación de lo dispuesto en la LH art.36.

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