Dación en pago de vivienda

Una entidad financiera mantiene un crédito con un particular por importe de 200.000 euros, suscrito como consecuencia de la adquisición de su vivienda, cuyo valor declarado asciende a 91.724,40 euros. Dicho particular pretende realizar una dación en pago de dicha deuda en virtud de la cual la entidad financiera adquiera el citado inmueble, aplicándolo al crédito y, en relación con el resto de la deuda (108.275,60 euros), no se recibiría contraprestación alguna. Se plantea si la parte de la deuda que queda sin cubrir podría constituir una donación para el particular sujeta a ISD o, en caso contrario, si constituye un negocio sujeto a ITP y AJD.
A efectos del ISD, se reconoce que constituyen hecho imponible del impuesto la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e intervivos, entre los que se encuentra, la condonación de deuda- ya sea total o parcialmente-, realizada con ánimo de liberalidad (LISD art. 3.1.b; RISD art. 12). Para determinar si concurren los requisitos para que pueda ser calificado como donación, la DGT resalta la necesidad de que la donación se haya realizado con ánimo de liberalidad, entendiendo como tal que se haya pretendido enriquecer al donatario a costa del empobrecimiento del donante. Por tanto, la no concurrencia de este presupuesto implica que el negocio no pueda ser calificado como donación.
En este caso concreto, considera la DGT que debe analizarse la operación en su conjunto y no como dos operaciones diferentes- por una parte la deuda a cambio de la vivienda y, por otro, la otra parte de la deuda a cambio de nada-. Por tanto, no puede considerarse que la condonación sea a título de liberalidad ya que el banco no condona sin recibir nada a cambio sino que lo hace como parte de un negocio jurídico mediante el cual recibe un inmueble en pago de una deuda pendiente.
La imposibilidad de que pueda calificarse como donación sujeta a ISD, conlleva a plantearse la posible tributación por ITP y AJD. Este impuesto grava las transmisiones patrimoniales onerosas intervivos de toda clase de bienes que integren el patrimonio de las personas y, en concreto, las adjudicaciones en pago de deudas (LITP art. 7), como ocurre en este caso. El sujeto pasivo es la entidad financiera, en su condición de adquirente de la vivienda. A estos efectos resulta irrelevante el hecho de que el valor declarado de la vivienda sea inferior al importe de la totalidad de la deuda, siempre que esta quede condonada en su totalidad.

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