Creación de una subcomunidad de propietarios dentro de una comunidad general

La junta de propietarios de una comunidad decidió descentralizar el servicio de calefacción y agua caliente. Posteriormente, y viendo que había vecinos disconformes, se celebró una segunda junta donde se autorizaba, por unanimidad, a dichos vecinos a poder continuar usando el sistema centralizado.
Para ello debían cumplir una serie de requisitos. Debían crear una comunidad independiente con sus propios órganos de gobierno y administración para gestionar mantener conservar el sistema central con todos sus elementos. Se les cedía para ello la caldera, el depósito de combustible y los conductos existentes.
El registrador de la propiedad suspendió la inscripción porque, a su juicio, no constaba en los estatutos ninguna norma sobre la creación de subcomunidades, ni se había constituido la subcomunidad según lo dispuesto al título constitutivo, ni se acreditó acuerdo favorable de la junta y no ha existido reforma de la norma establecida en los estatutos sobre los gastos de calefacción.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha venido admitiendo la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento de propiedad horizontal, conservando su independencia dentro del total y sin que haya modificación de la composición personal de la junta de propietarios. Nada exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo que autorice la creación de subcomunidades. Es suficiente con que el título no lo prohíba expresamente y que se cumplan los requisitos necesarios respecto a dicho título en función del tipo de subcomunidad de que se trate.
Así, cuando se trate de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes es necesario que, además del consentimiento de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, se dé el de los propietarios del total por unanimidad, salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad, entre los cuales se encuentran los de establecimiento o supresión de sistemas que mejoren la eficiencia energética del inmueble, como es este caso, siendo suficiente la aprobación por los 3/5 del total.
En este caso tales reglas han sido cumplidas, pues los propietarios interesados han otorgado el título constitutivo de la subcomunidad, han fijado su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, su órganos y nombrado a las personas que los ocupan. También se ha respetado las reglas sobre la adopción del acuerdo. No es necesario modificar, por consiguiente, la regla de los estatutos referida a los gastos de calefacción ya que se redacción se debe entender referida a la subcomunidad que es la que mantiene el servicio.
Puede, por consiguiente, constituirse válidamente la subcomunidad, con la única obligación de necesidad de inscripción para salvaguardar la fe pública registral del inmueble.

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