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Responsabilidad de los administradores por daño: acto contrario a la ley

Con carácter general, el administrador de una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria es responsable, frente a los compradores de viviendas sobre plano, del daño causado por la falta de aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta de la compra de las mismas, tal como ha declarado el TS en sentencias nº 242/2014, de 23 de mayo, y nº 131/2016, de 3 de marzo, y ello ante el incumplimiento de una norma de carácter imperativo, como es la L 57/1968.
En el caso analizado por esta sentencia quedó acreditado que el comprador carecía de la correspondiente cobertura de las cantidades entregadas a cuentas, pero, a pesar de ello, se absolvió al administrador demandado debido a que no incumplió los deberes de diligencia propios del cargo, por las siguientes circunstancias:
1ª. Se había contratado por parte de la sociedad, antes de firmarse el contrato de compraventa, una póliza colectiva de cobertura de cantidades a cuenta.
2ª. El administrador requirió a la aseguradora que expidiera los oportunos avales individuales para cada comprador (lo que demuestra que el administrador no se desentendió del cumplimiento de esta obligación), cosa que la aseguradora no hizo.
3ª. Las viviendas fueron terminadas y solicitada licencia de primera ocupación antes de la fecha prevista en los contratos de compraventa, si bien, por causas ajenas a la promotora, el Ayuntamiento expidió dichas licencias una vez vencido el plazo.
Estas circunstancias, a juicio del Tribunal Supremo, ponen de manifiesto que el administrador no incumplió los deberes inherentes al cargo, que es la base sobre la que habría de fundarse su responsabilidad.

NOTA
Con efectos a partir de 1-1-2016, la L 57/1968 ha sido derogada expresamente mediante la L 38/1999 disp.derog.3ª, añadida por la L 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Desde esa fecha, las entidades que se dedican a la promoción inmobiliaria están obligadas a asegurar la devolución de las cantidades a cuenta, en términos similares a la L 57/1968, desde que obtienen la licencia de edificación, por lo que no tienen obligación de asegurar las cantidades que les entreguen antes de la obtención de dicha licencia (L 38/1999 disp.adic.1ª).

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