Préstamos hipotecarios de la SAREB y del FAB

Con motivo de la reestructuración de las entidades financieras, han sido formalizados una serie de préstamos hipotecarios por parte de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) así como de los Fondos de Activos Bancarios (FAB). Como consecuencia de ello, se plantean dos cuestiones ante la Dirección General de Tributos (DGT):
1) Si la subrogación en la posición acreedora a entidades financieras de los préstamos hipotecarios de la SAREB y del FROB se encuentra exenta de la modalidad AJD del impuesto. A estos efectos, hay que tener en cuenta en primer lugar que se refiere a la subrogación por las entidades financieras recogidas en la L 2/1994 art.1, en relación con las cuales se permite que sean subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otras entidades análogas. En concreto, se permite que el deudor subrogue a otra entidad financiera de las reguladas en la L 2/1994 art.1, sin consentimiento de la entidad acreedora, siempre que se haya prestado el dinero mediante escritura pública. La entidad que se va a subrogar, en cumplimiento de lo dispuesto por la L 2/1994 art.2, ha de presentar una oferta vinculante al deudor, que si la acepta, ha de ser enviada por conducto notarial, teniéndose que requerir posteriormente a la entidad acreedora para que emita una certificación del importe debido, pudiendo esta última enervar la subrogación. En otro caso, basta con que la entidad subrogada declare en la escritura pública haber pagado a la acreedora. Por lo que afecta al régimen fiscal aplicable a estos casos, la DGT se remite a lo previsto en la L 2/1994 art.7, en virtud de la cual en estos casos se declara exenta la escritura que documenta la operación de subrogación en la modalidad AJD.
Con base en lo anterior, teniendo en cuenta que la exención del ITP y AJD solo resulta aplicable si la entidad financiera reúne los requisitos exigidos por la L 2/1994 art.1, en los supuestos en los que la SAREB ha recibido préstamos concedidos por dichas entidades financieras y, posteriormente, subroga como entidad acreedora a otras entidades, cumpliéndose los requisitos referidos anteriormente, la subrogación sí resulta exenta de la modalidad AJD del ITP y AJD.
El mismo tratamiento merece la subrogación hipotecaria a favor de las entidades previstas en la L 2/1994 art.1, en relación con los préstamos hipotecarios cedidos a los FAB, por la SAREB o por otras entidades.
2) Si la transmisión de préstamos hipotecarios por la SAREB o por un FAB a otro FAB puede resultar exenta por ser equiparada a alguna de las transmisiones de activos, o de pasivos, previstas en la LITP art.45.I.B.24. A estos efectos, la DGT considera que dado que se contemplan expresamente como exentas tanto la transmisión de activos y pasivos realizada por la SAREB, o por las entidades constituidas por esta para cumplir con su objeto social, a los FAB, a que se refiere la L 2/2012 disp.adic.10ª, así como la transmisión de activos y pasivos realizada por los FAB, a otros FAB, sí se ha de considerar como exenta de la modalidad AJD del impuesto, cuota gradual, la transmisión de los prestamos hipotecarios por la SAREB o por un FAB a otro FAB.

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