La L 5/2019 tiene como objeto la trasposición de la Dir 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo. Dicha Directiva, reconoce la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, exigiendo a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.
La Dir 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras, sin embargo, la presente L 5/2019 extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
La Ley regula tres aspectos diferenciados:
– En primer lugar, Contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida OM EHA/2899/2011 y la L 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
– En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
– En tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Las líneas esenciales de la regulación que se contiene en esta Ley son las siguientes:
1. La Ley se aplica tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.
2. Contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.
3. Se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Dir 2014/17/UE con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
Las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no son de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación.
4. Se atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, para aclarar dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.
5. Recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados, entre ellas cabe destacar:
• Exigencia, al personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios, de cumplir con requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.
• Prohibición de ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.
• Limitación a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente.
• Limitación a la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
• Incorporación, por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico, del derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio.
6. Respecto de la forma, ejecución y resolución de los contratos:
• Se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.
• Nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo.
7. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Se regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos, e inscripción en el registro público correspondiente.
8. Regulación del régimen sancionador, que aplica el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma. Las infracciones y sanciones son proporcionales a la dimensión de los destinatarios.
9. Las controversias que se den a través de reclamaciones extrajudiciales se resuelven por la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la L 7/2017 disp.adic.1ª.
10. Las personas que realicen las actividades reguladas en la L 5/2019 están obligadas a la conservación de documentación precontractual.
11. Se establecen obligaciones a los notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario, así como sus honorarios en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo.
12. Adhesión de todas las entidades al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual» (RDL 6/2012 Anexo).
13. Los prestamistas podrán consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan.
En cuanto al régimen transitorio se establecen una serie de matices respecto de los contratos preexistentes. La ley no se aplica a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto:
– si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor; y
– los que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
Los anexos de Ley se dedican a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y al cálculo de Tasa Anual Equivalente (TAE).
La entrada en vigor del contenido de la Ley, con las salvedades recogidas en el régimen transitorio, se fija el 16-6-2019.
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