Inscripción registral. Representación gráfica y cartográfica. Georreferencias de las fincas.

En la presente resolución se plantea si cabe la constancia registral de una finalización de obra nueva cuando el registrador expresa en su calificación dudas de que las coordenadas de la porción de suelo se ubiquen dentro de la finca registral.
La DGRN entiende que, de acuerdo con la LH art.202, cuando proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, debe constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
Esto se debe a que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Esto se comprueba mediante una comparación aritmética que verifique que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supera la medida de la superficie de la finca y una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir de 1-11-2015 (fecha de entrada en vigor L 13/2015) es requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. En los casos en que además de la georreferenciación de las edificaciones existe la delimitación de la finca se puede comprobar, indubitadamente, si la porción ocupada por la edificación está o no incluida en la porción de suelo correspondiente a la finca; sin embargo, si la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resulta difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Ello implica que para que el registrador pueda tener certeza de que la porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es necesario que el registrador exija que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través de las actuaciones que correspondan, la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca (DGRN Resol 5-7-16; 9-5-16; Circ DGRN 3-11-15).
No basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. En el caso de que no conste inscrita la última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aún incluso sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente puede darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, bajo su responsabilidad, alcance la certeza de que esa porción de suelo ocupada por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que hay que añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico (DGRN 6-9-16; 28-9-16). Por este motivo, la expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación conlleva la ubicación indudable de esta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca queda determinada, siquiera parcialmente, la ubicación de la finca y consecuentemente la de la finca colindante, aún con riesgo de que la determinación y constancia registral de la ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes de acuerdo con la LH art.9.b) y 199.

Imprimir