Enajenación de la vivienda habitual con cancelación de hipoteca (RF 46/25 11 de Noviembre de 2025 al 17 de Noviembre de 2025)

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Se plantea si en la base de la deducción por adquisición de la vivienda habitual en el régimen transitorio (LIRPF disp.trans.18ª) se pueden incluir, o no, las cantidades que, obtenidas por la venta de esa vivienda, se hayan destinado a la cancelación de la hipoteca que venía gravando la misma.La AEAT considera que en la base de la deducción no pueden incluirse las cantidades obtenidas de la venta de la vivienda destinadas a la cancelación de la hipoteca que gravaba la misma porque dichas cantidades se pagan cuando ya no constituía su vivienda habitual, pues es precisamente por su transmisión por lo que se dispone de dichas cantidades.El TEAC no comparte este planteamiento, y señala que, dado el carácter fungible del dinero, resulta irrelevante que la cancelación del préstamo hipotecario se haga con fondos provenientes de la venta de la vivienda. Lo realmente importante es la causapor la que se paga, que no es otra que la de extinguir el préstamo hipotecario que gravaba la que era la vivienda habitual hasta ese momento, o hasta unos pocos días antes; y que ese pago se haga con renta ahorrada del año, en los términos de la LIRPF art.70. Aunque la AEAT y algunos TEAR ha venido aplicando su criterio, reflejado en numerosas resoluciones (entre ellas, DGT CV 10-10-14V2711-14), varios Tribunales Superiores de Justicia se han pronunciado en sentido contrario, admitiendo la inclusión en la base de la deducción de las cantidades provenientes de la venta aplicadas a la cancelación de la hipoteca. Así:- El TSJ Valladolid 12-6-17, EDJ 150587 anuló el TEAR Castilla y León 25-1-16, señalando en su resolución que lo que hace el transmitente de la vivienda es vender sin gravamen la misma, es decir, pagar anticipadamente el crédito que había obtenido para su compra, y, por ello, a esas cantidades les resulta aplicable la deducción, dentro de los límites establecidos por la normativa del Impuesto. – El TSJ C.Valenciana 23-12-21, EDJ 868555 anuló el TEAR C. Valenciana 30-9-20. En este caso, en la escritura de compraventa se pactó expresamente que parte del precio de la misma iría directamente destinado a la cancelación del préstamo hipotecario pendiente y, de hecho, la forma de pago de esa parte del precio consistió en un cheque nominativo a favor de la entidad prestataria para el pago de la hipoteca pendiente. El Tribunal consideró que, aunque por la gestión u operativa bancaria la entidad crediticia recibiera el dinero algún día después, la transmisión de la vivienda y la cancelación de la hipoteca debía entenderse realizados al mismo tiempo y en unidad de acto.Este criterio ha sido acogido por otros TEAR y TSJ posteriores (entre ellos, TEAR Madrid 30-9-24 R.G. 28-03322-2024 -con base en TSJ Madrid 9-2-24, EDJ 531372; 9-2-24, EDJ 531374 y 15-4-24, EDJ 569279-). En consecuencia, el TEAC resuelve que en un supuesto de aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el régimen transitorio (LIRPF disp.trans. 18ª), cuando una persona que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, esa persona puede incluir en la base de la deducción las cantidades que ha obtenido por la transmisión de dicha vivienda y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba, dentro de los límites y con el requisito de comprobación de la situación patrimonial exigido por la normativa del Impuesto (LIRPF art.70). TEAC unif criterio 20-10-25EDD 2025/729330

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