Determinación de la base imponible del IIVTNU

Tras la venta de un inmueble urbano se plantea si es posible aplicar la siguiente fórmula para la determinación del incremento de valor del terreno: si el valor catastral corregido del terreno en el momento de la transmisión es 153.710,99 euros y se indica que el incremento ha sido del 2,9%, calcular cuál debería ser el valor inicial hace 7 años, cuando adquirió el inmueble, para que con una tasa del 2,9% de incremento llegue a ese valor actual:
Valor actual = valor inicial + (valor inicial x 0,029 x 7).
De donde se deduce que el valor inicial sería 127.773,06 euros.
Incremento de valor = valor actual – valor inicial = 153.710,99 – 127.773,06 = 25.937,93 euros.
Por tanto el importe de la base imponible sería 25.937,93 euros.
En la regulación vigente no se encuentra la previsión de que la base imponible sea el incremento real del valor de los terrenos en cada caso concreto, sino que es el incremento que resulte de lo establecido en el propio precepto legal.
El incremento de valor viene dado por la aplicación sobre el valor del terreno, que es el valor a efectos del IBI, de unos porcentajes que están en función del período durante el cual se ha generado dicho incremento. Se trata, por tanto, de un incremento de valor determinado objetivamente, sin atender a las circunstancias concretas de cada terreno. No hay una comparación entre unos valores inicial y final, o entre un valor de adquisición y enajenación.
De acuerdo con lo dispuesto en la normativa que regula el IIVTNU (LHL art.107.1), para la determinación del incremento de valor del terreno, deben tenerse en cuenta dos factores:
1. Valor del terreno en el momento del devengo: en el caso de transmisiones de la propiedad es el valor que tenga determinado en dicho momento a efectos del IBI, es decir, el valor catastral en la fecha de la transmisión de la propiedad (LHL 107.2). La LHL no tiene en cuenta otros valores, como puede ser el precio de la transmisión, el valor de mercado en dicho momento, cuál fue el valor catastral cuando se adquirió el terreno o su valor de adquisición. La LHL no calcula el incremento de valor del terreno por diferencia entre el valor catastral en el momento de la transmisión y el valor catastral en el momento de la adquisición.
2. Porcentaje que corresponda aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo: se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento con unos límites establecidos en función del período de generación del incremento (LHL art.107.4).
Ello implica necesariamente, y sin que la LHL permita otra interpretación posible, multiplicar el valor del terreno en el momento del devengo por la cifra del porcentaje aprobado por el ayuntamiento para el período que comprenda el número de años de incremento y el resultado de dicha multiplicación dividirlo por 100. El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento de valor (LHL art.107.4 regla 2ª).
Por tanto, la operación aritmética comprendida en esta regla 2ª es la siguiente, sin que la ley permita otra distinta:
valor del terreno en el momento del devengo x porcentaje anual x número años
Esta es la fórmula empleada por el ayuntamiento para la determinación de la base imponible del IIVTNU en el caso objeto de consulta. En consecuencia, la fórmula para la valoración del incremento del valor del terreno empleada por la consultante, no se ajusta a lo dispuesto en la normativa del IIVTNU, careciendo totalmente de cobertura legal.

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