Conciliación en materia urbanística

La presente resolución tiene por objeto determinar si procede la tramitación de un procedimiento de conciliación ante el registrador, para decidir sobre la restitución de una porción de terreno reclamada a titulares de otra finca registral colindante, así como una indemnización por los perjuicios causados por la ocupación del terreno.
La conciliación en materia urbanística se encuadra dentro de los procedimientos de resolución alternativa de conflictos, es decir, procedimientos que pretenden dar solución a una controversia entre partes intentando lograr un acuerdo entre las mismas, evitando el comienzo de un pleito o poniendo fin a uno que se haya comenzado, y sin que tenga que ser un juez quien tome la decisión. Por ello, se diferencia del proceso judicial en que no interviene un juez, sino un letrado de la Administración de Justicia, un juez de paz, un notario o un registrador de la propiedad o mercantil, sin perjuicio de que la resolución del conflicto es solo por acuerdo entre las partes enfrentadas. Esta es la diferencia con la mediación por cuanto que en la conciliación el funcionario público aproxima posiciones y concilia pero no toma acuerdos, mientras que en el arbitraje o en el proceso judicial son los árbitros o jueces quienes ponen fin a la cuestión.
El registrador deniega la conciliación por las siguientes razones:
– los dos objetivos citados no son actos inscribibles;
– no se dan los requisitos previstos en LH art.103 bis, y
– para practicarla es necesario que el impuesto esté liquidado, que la documentación que se acompaña sea original y no se trate de fotocopias y que estén completos los datos identificativos de las partes.
En primer lugar, los actos de conciliación en materia urbanística, recaen sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial está contenida en LH art.103 bis.
Se puede celebrar, a elección de los interesados, ante notario o secretario judicial (letrado de la administración de justicia). Lo que supone permitir la desjudicialización de ciertas materias para optimizar los recursos públicos disponibles teniendo en cuenta la competencia de ciertos profesionales en el conocimiento de determinadas materias; no supone una merma de los derechos de los ciudadanos en tanto en cuanto la intervención del juez se garantiza en los procesos de jurisdicción voluntaria, con plena garantía de la tutela de los derechos e intereses afectados.
Quedan excluidas de la conciliación los juicios en que estén interesados los menores y las personas con capacidad modificada judicialmente para la libre administración de sus bienes, los juicios en que estén interesados el Estado, comunidades autónomas y demás Administraciones públicas, corporaciones o instituciones de igual naturales, el proceso de reclamación de responsabilidad civil contra jueces y magistrados y en general, los que se promuevan sobre materias no susceptibles de transacción ni compromiso (LH art.103 bis y L 15/2015 art.139).
La naturaleza jurídica de la conciliación es objeto de discusión para dilucidar si se trata de un auténtico proceso, jurisdicción voluntaria o, si se trata de un contrato. En TS 5-11-76, confirmada por TS 31-10-89, se considera que la conciliación más que un verdadero acto procesal es un negocio jurídico particular análogo a la transacción y cuya validez está condicionada a la concurrencia de los requisitos exigidos para todo contrato o convenio (CC art.1261 y 1300), pudiéndose en caso contrario impugnar dicha validez mediante el ejercicio de la acción de nulidad. Además en la conciliación la intervención de los funcionarios públicos no está limitada a dar fe de que las partes alcanzan o no un acuerdo, sino que deben desarrollar una labor conciliadora que procure encontrar puntos de encuentro entre las partes que faciliten el acuerdo (L 15/2015 art.145.1).
El alcance de la competencia del registrador ha de ser conforme con la competencia objetiva y territorial del propio registrador, ya que solo puede conocer de aquellas controversias que guarden relación con la competencia funcional y territorial del mismo.
Con relación a la concurrencia o no de los requisitos previstos en LH art.103 bis hay que tener en cuenta que en este caso se plantea una controversia que afecta a dos fincas colindantes pertenecientes al mismo distrito hipotecario de un Registro de la Propiedad, pretendiéndose la restitución de una porción de terreno que se reclama por el solicitante a los titulares de otra finca registral también inscrita. Por ello, se está ante una controversia inmobiliaria independientemente de que el contenido de la pretensión sea inscribible en sí mismo o de que el eventual acuerdo que se alcance sea o no un hecho o acto inscribible, pues el propio tenor literal del artículo prevé que la conciliación recaiga sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles. En ningún modo exige que la controversia deba versar, necesaria y obligatoriamente, sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad y que deban ser inscritos; por ello la inscripción o no del futuro acuerdo será objeto de un nuevo procedimiento registral, pero procedimiento de inscripción registral, no un procedimiento de conciliación en materia urbanística.
Este objeto relativo a fincas colindantes y registradas evidencia su carácter eminentemente real derivada de las presunción de existencia, pertenencia y posesoria previstas en LH art.38 y 41. Igualmente la valoración del carácter real de la pretensión se ha reconocido al amparo de LH art.42.1 que considera que pueden ser objeto de anotación preventiva de demanda los casos en que no solo se ejercita una acción real, sino también aquellos en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria; en cualquier caso la redacción de LH art.103 bis en cuanto a los casos que pueden someterse a conciliación es suficientemente amplia para admitirla.
Teniendo en cuenta lo anterior, al plantearse en la solicitud de conciliación cuestiones relativas a la inmatriculación de la finca colindante y a la alteración de linderos, cuestiones incluidas en el ámbito de las competencias del registrador, ha de admitirse la conciliación en materia urbanística-
En cuanto a la exigencia de tenerse que aportar documentación original, no fotocopias, así como la necesidad de que estén completos los datos identificativos de las partes, son cuestiones que han de matizarse y no afectan a la propia conciliación, sino que son requisitos necesarios, exclusivamente, para practicar la inscripción; sin embargo, dado que la conciliación no tiene porqué conllevar necesariamente la inscripción de lo que se acuerda en ella, no son exigibles estos requisitos hasta tanto no se pretenda la inscripción del acuerdo que, en su caso, se alcance, momento en el que deben presentarse los documentos correspondientes iniciando un nuevo procedimiento registral en el que el registrador debe calificar la documentación y practicar la inscripción que proceda en cada caso si se cumplen los requisitos necesarios para inscribir.
Por ello, no se puede confundir el carácter inscribible del acto o negocio a que se pueda referir la pretensión, con las formalidades necesarias para inscribir el acuerdo que eventualmente se alcance que deben ser observadas necesariamente (LH art.3), ya que la competencia para conocer del acto de conciliación no se extiende con carácter general a la autorización de los documentos públicos inscribibles que fueran necesarios para la inscripción del acuerdo alcanzado, salvo los excepcionales supuestos en que ello pueda entrar en la competencia del registrador, como por ejemplo, puede ocurrir en los supuestos de doble inmatriculación.
A los efectos de la documentación a aportar para la inscripción, la conciliación ante los letrados de la Administración de Justicia, notarios y registradores implica que el acuerdo final de las partes se recoja en un acta intervenida por el funcionario correspondiente, y por ello tiene carácter de documento público y con plena fuerza ejecutiva (L 15/2015 art.147.1; Resol DGRN 31-10-17).
Por último y, en cuanto a la identificación de la partes, en LH art.141 se establece que el que intente la conciliación ha de identificar a los partes, con todos los datos y circunstancias suficientes para identificar al solicitante, domicilio en que pueda ser citado, objeto de la conciliación que se pretenda y fecha, determinando con claridad y precisión cuál es el objeto de la avenencia. Una vez que el solicitante resulte identificado por su nombre, apellidos y NIE, constando su domicilio, aunque no conste un número de identificación si se trata de titulares registrales hay que considerarlos suficientemente identificados, no cabiendo una solución diferente al amparo de la regulación registral.

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