Activo con garantía hipotecaria

Una entidad financiera y una entidad promotora formalizan un producto financiero, denominado comercialmente Crédito con garantía hipotecaria, con una duración de 30 años en virtud del cual se pacta un período de disposición de las cantidades de tres años- estando dichas disposiciones predeterminadas-, sin posibilidad de revolving- es decir, no se pueden hacer nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas ni durante el período de disposición ni una vez transcurrido este-, coincidente con el período de carencia concedido, cuyo vencimiento origina el nacimiento de la obligación de satisfacer unas cuotas periódicas constantes de capital, junto con el abono de los intereses correspondientes. Por tanto, una vez cumplido el período de carencia, el promotor deja de poder disponer del crédito, fijándose en ese momento el importe de la deuda en la cantidad efectivamente dispuesta hasta la fecha, por lo que se estima que deviene en un préstamo, respecto del cual se pretende o bien conceder una ampliación o, en su caso, un período en el que el promotor sólo abone intereses.
A efectos de determinar si a la operación descrita le resultan de aplicación los beneficios fiscales previstos en la L 2/1994, la DGT considera necesario determinante aclarar la naturaleza jurídica de la misma, diferenciando entre el préstamo- contrato real y unilateral- y el crédito bancario- de carácter bilateral-. Mientras que en el préstamo la entidad financiera deposita en la cuenta del cliente una cantidad fija, la cual ha de ser devuelta, junto con los intereses y comisiones que se pacten, en el crédito lo que se produce es una puesta a disposición del cliente, en una cuenta de crédito, de una cantidad máxima de dinero, de la cual puede disponer o reponer el cliente, teniéndose que pagar intereses solo por la parte de la que efectivamente se disponga. Además, mientras que el préstamo suele ser concedidos a particulares, ofrece unos intereses y comisiones más bajos y no admite renovación, en el crédito el plazo de amortización suele ser más corto, suele ser utilizado por empresarios o profesionales y sí puede ser renovado y ampliado.
A estos efectos, la DGRN Resol 18-6-01 se ha pronunciado en el en el mismo sentido y, pese a limitar el ámbito de aplicación de la L 2/1994, con carácter general, a los préstamos garantizados con hipoteca, va más allá y entra a analizar los denominados préstamos consensuales o mixtos. Al respecto, establece una distinción entre las situaciones en las cuales se produce una entrega ficticia de la cantidad prestada- bien depositándose en una cuenta temporalmente indisponible o estableciéndose una disponibilidad condicionada, o bien aplazando la entrega de la totalidad o parte de la cantidad objeto de préstamo-, de aquellas situaciones en las que se produce la apertura de un crédito cuya disponibilidad se condiciona no solo a ciertos fines y en porcentajes determinados, sino que se fija un plazo a partir del cual la disponibilidad desaparece y se concreta el importe debido, el cual se ha de devolver a partir de un régimen de amortización periódico, junto con los intereses que se devenguen. Por tanto, concluye que en estos casos, una vez que transcurre el plazo estipulado y se cumplen las condiciones pactadas, pasa de tener la consideración de crédito- garantizado con una hipoteca de seguridad en garantía de una obligación futura o condicional hasta un máximo- a tener la naturaleza jurídica de préstamo- pasando a transformarse en hipoteca ordinaria-.
En consecuencia, la DGT concluye que el ámbito de aplicación de la L 2/1994 solo abarca los préstamos hipotecarios, salvo en los supuestos de subrogación de una entidad financiera en un préstamo hipotecario, en cuyo caso si existen otros créditos o préstamos hipotecarios sobre la misma finca y entidad acreedora se entiende subrogada respecto de todos ellos. Por tanto, en los productos denominados crédito con garantía hipotecaria, al tener una naturaleza mixta con carácter sucesivo, al inicio de la operación, cuando merezca la consideración de cuenta de crédito, no resultan de aplicación los beneficios fiscales de la L 2/1994, a diferencia de lo que ocurre cuando pasa a tener con carácter definitivo e irreversible la consideración de préstamo, momento a partir del cual sí puede disfrutar de aquellos.

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