Edificaciones fuera de ordenación. Andalucía

La regulación de las edificaciones incluye todos los tipos de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable.
Por la forma de ubicación de la edificación en suelo no urbanizable, hay que diferenciar entre:

Edificaciones aisladas	Edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento según la presente norma y, en su caso, en el plan general de ordenación urbanística
Asentamientos urbanísticos	Ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades propiamente urbanas, con entidad suficiente como para necesitar infraestructuras, dotaciones y los servicios urbanísticos básicos especificados por LUA art.45.1.a)
Asentamientos que constituyen hábitat rural diseminado	Ámbitos territoriales sobre los que se ubica un conjunto de edificaciones sin estructura urbana que están ligadas, en su origen, a la actividad agropecuaria y del medio rural, con características propias que han de preservarse, y pudiendo demandar algunas infraestructuras, dotaciones o servicios comunes, para cuya ejecución no sea precisa una actuación urbanizadora

Edificaciones aisladas

Las edificaciones aisladas son aquellas que no llegan a constituir un asentamiento urbanístico según la normativa aplicable y, en su caso, el plan general de ordenación urbanística.
Se diferencian las siguientes edificaciones:

Edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio

– Edificaciones construidas con licencia urbanística – Edificaciones construidas sin licencia urbanística, o contraviniendo sus condiciones

Edificaciones que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio

– Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, construidas con licencia urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia – Edificaciones en situación de asimilado a régimen de fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales se hubiera agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido – Edificaciones construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto de las cuales, la Administración debe adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido

En el caso de edificaciones no conformes con la ordenación territorial y urbanística, ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la zona de influencia del litoral o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia se aplican los siguientes criterios:

Construidas con licencia urbanística (según la normativa territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia)	Se consideran en situación legal de fuera de ordenación
Construidas sin licencia o contraviniendo sus condiciones y habiéndose agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido ex LUA art.185 , antes del establecimiento del régimen de protección especial o la imposición de cualquier otra de las limitaciones anteriores	Ha de reconocerse la situación de asimilado al de fuera de ordenación
Resto de los casos	La Administración debe adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y del orden jurídico infringido, estableciendo las prioridades y los plazos para dicho ejercicio en los correspondientes planes municipales y autonómicos de inspección urbanística

Las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a 25-5-1975 (fecha de entrada en vigor L 19/1975) y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, han de asimilarse a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían en la fecha indicada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. Por ello, las edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística se rigen por lo establecido en D Andalucía 2/2012 art.6 y a las que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística, se les aplica el D Andalucía 2/2012 art.7 (ver nº 8052 Memento Urbanismo 2011).
Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable han de ser identificadas mediante la previa delimitación por el plan general de ordenación urbanística de todos los asentamientos urbanísticos existentes en el suelo no urbanizable del municipio, y de los asentamientos que puedan ser objeto de calificación como ámbitos del hábitat rural diseminado. En ausencia de plan general, o si éste no tiene elementos para delimitar los asentamientos, el ayuntamiento debe elaborar un avance del planeamiento para su identificación (ordenanza municipal). Este avance se somete a información pública por plazo no inferior a 30 días. Simultáneamente ha de solicitarse informe a la consejería competente en materia de urbanismo para que lo emita en un plazo inferior a 2 meses, previa valoración de la comisión interdepartamental de valoración territorial y urbanística.
Las edificaciones que no se ubiquen en ninguno de los asentamientos delimitados por el plan general de ordenación urbanística o, en su defecto, en el documento de avance aprobado, han de ser identificadas como edificaciones aisladas.
Las normas mínimas de habitabilidad y salubridad de las edificaciones en suelo no urbanizable han de ser reguladas por los ayuntamientos mediante ordenanza municipal, en caso de ausencia de plan general de ordenación urbanística o si éste no las define.
En este caso, la consejería competente en materia de urbanismo ha de formular y aprobar en un plazo inferior a 3 meses las normas directoras para la ordenación urbanística (LUA art.20.2.a).
La configuración de las normas mínimas se entiende sin perjuicio de la aplicaciones a las edificaciones de las normas en materia de edificación o de aquéllas otras que guarden relación con las condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad dictadas por organismo, entidades o Administraciones públicas.
El régimen jurídico de las edificaciones aisladas diferencia entre los casos antes señalados:
1.- Edificaciones conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente.
Quedan sujetas al régimen establecido por la legislación urbanística.
Es obligación de la Administración requerir la legalización de las edificaciones compatibles con la ordenación urbanística realizadas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones y, además, las titulares de estas edificaciones han de solicitar licencia de acuerdo con lo exigido en LUA art.169 s. y D Andalucía 60/2010 y cualquiera que sea el estado de construcción de la edificación, independientemente de que se hayan cumplido o no los plazos administrativos para que se adopten medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.
Los titulares de edificaciones construidas antes de la entrada en vigor de la L 19/1975 (25-5-75) que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deben recabar del ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su adecuación a dicha ordenación y del cumplimiento de todos los requisitos precisos.
Si las edificaciones cuentan con licencia urbanística o con certificación acreditativa, se puede conceder licencia de ocupación o utilización si se mantiene el uso originario o, en el caso de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación.
2.- Edificaciones en situación legal de fuera de ordenación.
Se someten al régimen legal de fuera de ordenación previsto en la legislación urbanística.
Los titulares de edificaciones construidas antes de la entrada en vigor de L 19/1975 (25-5-75) que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deben recabar del ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de todos los requisitos legalmente precisos.
En estas edificaciones se pueden autorizar las obras y los usos establecidos por el plan general de ordenación urbanística en función del grado de compatibilidad de la edificación respecto a las distintas categoría del suelo no urbanizable establecidas por la ordenación urbanística y, supletoriamente, por lo dispuesto en LUA disp.adic.1ª.3. Téngase en cuenta que el plan general ha de considerar totalmente incompatibles con la ordenación las edificaciones que estén ubicadas en suelos con la condición de dominio público, de especial protección por la legislación específica o que presenten riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundación u otros riesgos naturales, riesgos tecnológicos o de otra procedencia en cuyo caso sólo se permiten las obras que sean compatibles con la protección y no agraven la situación de riesgo (LUA art.34.b).
A las edificaciones en la situación estudiada se les concederá la licencia de ocupación o utilización si se mantiene el uso originario o, en el caso de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se ha de ajustar al régimen aplicable a dichos suelos.
3.- Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.
Estas edificaciones han de ser objeto del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, siempre que se encuentren terminadas, esto es, ultimadas y dispuestas a servir al uso a que se destinan sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra. Su estudio se realiza en nº 8052 Memento Urbanismo 2011.

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