Desistimiento injustificado del arrendatario de local motivado por obras municipales

En un arrendamiento de local en el que no se ha previsto la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario, se produce la rescisión unilateral del contrato por parte de éste, antes de que transcurriera el plazo convencional, alegando como causa la realización de unas obras ordenadas por el ayuntamiento en la calle donde radica el local, las cuales dificultan el acceso al mismo, aunque no impiden la actividad comercial.
Interpuesta demanda por el arrendador solicitando la subsistencia del contrato y el pago de las rentas devengadas y todas las que se pudieran devengar durante el proceso, el arrendatario reconviene solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la audiencia que falló en contra del arrendatario, condenándole a pagar la totalidad de las rentas que el arrendatario dejó de abonar hasta la terminación, según contrato de arrendamiento. Entiende el Tribunal que las obras, al estar ordenadas por el ayuntamiento, no estaban bajo el dominio del arrendador, por lo que no suponen un incumplimiento de su parte. No queda acreditado además que el arrendador haya alquilado el local ni que haya podido hacerlo.
El Tribunal distingue este supuesto, en el que lo que se reclama es el cumplimiento contractual, de aquellos otros en que procede la indemnización de los daños y perjuicios causados, ya sea porque así se pactó en el contrato (cláusula penal), o bien porque habiéndose producido el desistimiento por el arrendatario, el arrendador lo acepta, reclamando la mencionada indemnización.
En el presente caso no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización, sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el arrendador, exclusivamente, el cumplimiento del contrato (CC art.1124), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

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