Derecho de retracto arrendaticio

En un edificio heredado proindiviso y mantenido como tal por algunos de los herederos que adquirieron la parte de sus hermanos, se procede a la división horizontal y adjudicación de cada uno de los pisos a cada uno de los comuneros, solicitando uno de ellos judicialmente la denegación de prórroga forzosa a la inquilina que lo ocupa por necesidad de vivienda.
Además de oponerse, la arrendataria reconviene impugnando la trasmisión de la vivienda porque se realizó por un acto «inter vivos», al adquirir cuatro de los comuneros la parte de otros dos, lo que impide la ulterior transmisión de los pisos en arrendamiento, de forma independiente, hasta que hayan transcurrido 4 años desde la primera (LAU/64 art.52).
El Tribunal Supremo en casación resuelve a favor del propietario recurrido, pues la división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia está exceptuada de la acción de retracto que pretende la arrendataria (LAU/64 art.47.3), ya que las partes se limitan a mantener la comunidad hereditaria entre cuatro herederos, con determinadas cuotas porcentuales, para luego constituir un régimen de propiedad horizontal. Siendo en todo caso prioritario el derecho de retracto de un comunero sobre el de un arrendatario.
En este caso no se ha constituido una comunidad en fraude del arrendendatario, sino que se trata de una comunidad hereditaria, en la que se produce la liquidación parcial para la extinción de la proindivisión, mediante agregación de cuotas, produciéndose las transmisiones dentro del ámbito de la comunidad, sin introducción de terceros ajenos, por lo que la finca heredada indivisa sigue perteneciendo exclusivamente a los coherederos.

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