Demolición de edificios arrendados

La autorización de derribo de fincas urbanas para su posterior edificación se configura como un acto de naturaleza administrativa y de carácter reglado, que opera como presupuesto necesario para el ejercicio del derecho de índole civil de denegación de prórroga arrendaticia, siendo revisable en vía jurisdiccional contencioso-administrativa, única y exclusivamente, la legalidad de dicha autorización, perteneciendo todas las demás cuestiones al conocimiento de la jurisdicción civil ordinaria.
Teniendo esto en cuenta, la legalidad de la autorización para demoler no precisa, inexcusablemente, la concurrencia de todos los requisitos recogidos en LAU/64 art.78, 79 y 80, en tanto en cuanto se trata de preceptos meramente enunciativos y de orientación -por eso la escasez o abundancia de viviendas disponibles y alquilables en la localidad no es requisito esencial para denegar o autorizar la demolición-. Deben, por el contrario, valorarse los distintos requisitos de forma no aislada, pero sí en su conjunto (en este sentido, TS 7-7-92, EDJ 7539).
Los requisitos recogidos en LAU/64 art.79.2 para conceder la autorización gubernativa de demolición deben valorarse en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, siempre teniendo en cuenta la finalidad del logro de la satisfacción de un interés público prevalente, concretado de modo esencial en la finalidad de conseguir un efectivo aumento del número de viviendas, a través del compromiso de reedificación del edificio a demoler, contribuyendo así a la mitigación del acuciante problema de falta de vivienda (TS 30-1-14; 23-4-02; 18-2-92; 4-5-95;11-10-99; 14-6-99 EDJ 14555).
Por todo ello, la autorización gubernativa de demolición:
– no es de carácter discrecional, en la medida en que su otorgamiento o denegación viene determinado por las condiciones legalmente previstas a tal efecto;
– en todo caso ha de llevarse a efecto una valoración de conjunto de tales condiciones;
– ninguna de las condiciones previstas por la normativa tiene prevalencia sobre las demás, en rigor, ni siquiera se precisa la imprescindible concurrencia en cada caso de todas las condiciones expresadas.
En conclusión, en esta materia de autorización de demolición de edificios arrendados hay que evitar todo automatismo y es preciso efectuar una valoración de conjunto de las circunstancias concurrentes; y así, del mismo modo que no se precisa que concurran todos los elementos previstos para que el derribo pueda estar justificado, tampoco ninguno de tales elementos goza de una específica prevalencia sobre los demás. En todo caso, se trata de conceptos jurídicos indeterminados, por lo que su concurrencia ha de quedar cumplidamente acreditada en el expediente. Aún partiendo de la base de que la finalidad esencial que pueda amparar la autorización de un derribo es el incremento del número de viviendas hay que tener en cuenta, no sólo que de la ejecución del proyecto de derribo no resulte un incremento demasiado importante en el número de viviendas, sino también, y sobre todo, que exista en la actualidad un notorio exceso en el número de viviendas disponibles en el municipio concernido.

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