Conversión de local de negocios en vivienda

No procede en el caso de autos la declaración de ilegalidad de las obras realizadas por el demandado para transformar su local en vivienda. No existe prohibición estatutaria expresa de cambio del destino de un elemento privativo, pues no se ha alterado ningún elemento común ni se han modificado las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la comunidad de propietarios.
Son antecedentes relevantes los siguientes:
1. “X” es propietario de un local de negocio.
2. En el titulo constitutivo y en los estatutos de la comunidad consta que la planta baja se distribuye en locales comerciales.
3. En el articulado de los estatutos se distingue entre locales comerciales y viviendas.
4. “X” realizó obras en su local y lo transformó en una vivienda.
5. La comunidad de propietarios no autorizó el cambio.
6. Mediante la demanda correspondiente, la comunidad de propietarios solicitó que se declararan ilegales las obras de transformación en vivienda, se condenara al demandado a restituir el local a su estado primitivo y se anulara la inscripción registral del cambio de uso.
El juzgado de primera instancia estimó en parte la demanda condenando al demandado a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda, y declarando la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble. Absolvió, no obstante al demandado de la pretensión de restituir el interior del local a su aspecto físico originario.
Interpuesto recurso de apelación, la Audiencia desestimó el recurso de mismo y confirmó la sentencia subrayando que todo cambio en los estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros (LPH art.5 y 17).
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el demandado y sostiene su sentencia en dos motivos con idéntica fundamentación, por lo que se estudian conjuntamente. Expone el recurrente que para que la transformación que hizo fuera ilegal no basta la alusión en el título constitutivo al uso o destino de los locales, sino que es necesaria -y no existe- una cláusula previa y concreta limitativa de las facultades dominicales. Es más, considera que en los estatutos se otorga a los propietarios «bastante libertad permitiendo a los locales que agrupen sus cuotas y las dividan siempre y cuando no perjudique al resto de los comuneros». Por lo demás, añade que la transformación «ni siquiera cambia su coeficiente de participación».
A este respecto, la doctrina de la Sala tiene establecido lo siguiente:
1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones o limitaciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Por las siguientes razones conjuntas, el motivo -y con ello el recurso- debe ser estimado.
Las limitaciones referidas al uso del inmueble dentro de la propiedad privada deben constar de manera expresa. Se confirma en esta sentencia la doctrina fijada por el Tribunal Supremo de poder convertir un local en vivienda, siempre que no esté prohibido en el título o afecte a servicios o elementos comunes del inmueble.
El hecho de que en la escritura de propiedad horizontal o en los estatutos se indique que en la finca hay un determinado número de viviendas y de locales no se puede considerar una prohibición, por sí misma, para modificar la propiedad privada. En este mismo sentido, DGRN Resol 21-10-14.

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