Ampliación y novación de préstamo hipotecario

La cuestión que se plantea es determinar si está correctamente fijada la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos de intereses, intereses de demora y costas y gastos en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario.
Las partes pactan la novación modificativa de la hipoteca inicial ampliando el principal del préstamo.
La nota de calificación señala, que en virtud de dicha ampliación del capital las partes acuerdan ampliar las responsabilidades hipotecarias, fijando la responsabilidad por intereses ordinarios, de demora, costas y gastos, con referencia a la cantidad ampliada, por tipos y plazos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, los tipos de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y moratorios de la hipoteca inicial no se adaptan a los nuevos límites fijados tanto para el capital ampliado como para el préstamo originario en la escritura de modificación del préstamo hipotecario.
Argumenta la registradora que la aplicación de los principios de accesoriedad, indivisibilidad y única prioridad de las hipotecas y los artículos en que se plasman imponen esa adaptación de la responsabilidad hipotecaria inicial a los nuevos términos del préstamo que se garantiza, sobre todo cuando resulta claramente de los términos de la escritura, que lo querido por las partes es una única hipoteca, que garantice una única obligación (la que resulta de la suma del antiguo y del nuevo capital prestado) con un solo rango, aunque novado en el quantum y en determinadas condiciones financieras.
Por su parte, el notario recurrente afirma que las escrituras de ampliación de hipoteca se inscriben en cuanto a la responsabilidad hipotecaria ampliada, que ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una nueva hipoteca, sin ser materia inscribible el apartado relativo a la responsabilidad hipotecaria total. Además, señala que no hay ninguna norma que imponga que, en caso de ampliación de hipoteca, los criterios cuantitativos para el cálculo de la responsabilidad hipotecaria deban ser los mismos que los aplicados en la hipoteca inicial.
Tras la entrada en vigor el 9-12-2007 de la L 41/2007 se modifica el criterio establecido en la DGRN Resol 12-5-12, ya que, respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la citada entrada en vigor, las partes ante un acuerdo de ampliación del capital, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango posterior, podrán optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y constituir directamente una segunda hipoteca.
En este sentido, la DGRN Resol 24-2-14, señalaba que la doctrina de la Dirección General antes expuesta, sobre que la ampliación del principal supone el fraccionamiento de la responsabilidad hipotecaria en dos partes, una la de la constitución propiamente dicha y otra la de ampliación, viniendo a equipararse esta última a una segunda hipoteca, hay que entenderla referida básicamente a los supuestos de existencia de cargas o titularidades intermedias entre la constitución inicial o la ampliación. No existiendo tales cargas o titularidades intermedias, ha de primar la voluntad de las partes de establecer un único y uniforme régimen jurídico contractual para la obligación resultante de la ampliación, o, si se quiere, para la total deuda resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a los efectos del CC art.1169.
En definitiva, en ausencia de terceros, la solución dependerá de cuál sea la verdadera voluntad de las partes en cada caso concreto.
En todo caso, la concurrencia de estas incertidumbres junto con la repetida necesidad de claridad de los asientos registrales, imponen la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango.

Imprimir