Viviendas de titularidad pública. Baleares (RIU 3/20 Marzo 2020)

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Régimen aplicableLas actuaciones de planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización de las viviendas de titularidad pública de las Islas Baleares, que sean promovidas por la Administración de la comunidad autónoma, se rigen por las determinaciones previstas en la presente disposición y, supletoriamente, por la LUB en defecto de previsiones específicas. Todo ello sin perjuicio de la aplicación de la normativa básica estatal. A este mismo régimen quedan sometidas las actuaciones que con esta finalidad se hayan hecho al amparo de un convenio o instrumento jurídico-administrativo adecuado. El régimen aplicable a las viviendas protegidas públicas y a los alojamientos dotacionales diferencia el que se aplica a cada uno de ellas según el tipo de suelo de que se trate:Viviendas protegidas públicas- el de las actuaciones edificatorias en suelo urbano; – el de las actuaciones de transformación urbanística en el urbano y urbanizable y, en su caso, en la legislación ambiental aplicable, con las especialidades previstas en el decreto ley.Alojamientos dotacionales- se desarrollan en suelos calificados por el planeamiento urbanístico vigente como dotacionales o residenciales de titularidad pública y afectos al servicio público, con sujeción a lo establecido para la implantación de dotaciones públicas;- es compatible con el uso dotacional señalado por el planeamiento vigente, siempre que la implantación conjunta de ambos usos públicos no impida la ejecución material o el mantenimiento del uso dotacional originario y la administración titular del equipamiento previsto por el planeamiento manifieste su conformidad; y- en defecto de determinación específica del planeamiento urbanístico vigente, los parámetros de edificabilidad y número de plantas atribuibles a la parcela en la que se pretenda edificar un equipamiento público de alojamiento dotacional no pueden superar el mayor de los índices de edificabilidad neta ni de las alturas máximas permitidas en las zonificaciones urbanísticas entre las que se ubique.De acuerdo con lo anterior, las viviendas de titularidad pública han de ubicarse en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública y el ámbito de las actuaciones que se lleven a cabo para su implantación únicamente puede incluir los suelos de titularidad privada que resulten necesarios para dotar a las viviendas de titularidad pública de los servicios urbanísticos básicos previstos en LUB art.22.Las actuaciones para la obtención de viviendas de titularidad pública pueden consistir en:-actuaciones edificatorias;- actuaciones de transformación urbanística; y- actuaciones aisladas en suelos urbanos y urbanizables. Cuando las actuaciones sean compatiblescon la ordenación prevista en el planeamiento vigente, incluidas las de transformación urbanística cuando se haya aprobado el planeamiento más detallado exigible en cada caso, se pueden ejecutar directamente previa aprobación del proyecto de actuación. Por el contrario, las actuaciones que deban llevarse a cabo sobre suelos que no dispongan del instrumento de ordenación más detallado exigible en cada caso por la legislación urbanística para la clase de suelo urbano o urbanizable objeto de intervención o que requieran alterar el planeamiento urbanístico vigente, se pueden ejecutar previa su aprobación mediante planes especiales y proyectos (LUB art.13 y 14). Planes especiales y proyectos de viviendas de titularidad públicaLos planes especiales y los proyectos de desarrollo de viviendas de titularidad pública son instrumentos de ordenación, planificación y ejecución de carácter sectorial e incidencia supramunicipal, mediante los cuales se articula la política de vivienda de titularidad pública de las Islas Baleares. Su objeto es regular la implantación territorial de suelo y edificaciones destinadas a su ejecución, siendo vinculantes para los instrumentos de planeamiento urbanístico. Los proyectos de actuación son instrumentos que habilitan para la ejecución de actuaciones de transformación, edificatorias y de uso del suelo para la construcción o implantación de viviendas de titularidad pública que sean compatibles con las determinaciones del planeamiento municipal urbanístico en vigor y que no requieran la aprobación de un instrumento de ordenación urbanística. La formulación y tramitación del plan o proyecto corresponde como Administración actuante: • Al IBAVI: si la promotora de la actuación es la propia Administración autonómica o cualquiera de sus entes instrumentales. • A la consejería competente en materia de vivienda en los términos acordados en el convenio o instrumento jurídico-administrativo suscrito al efecto con el titular del suelo: en los casos en que sean titulares del suelo otras Administraciones públicas o sus entes instrumentales. La aprobación de los planes especiales y de los proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública, así como de los proyectos de actuación corresponde al Gobierno de las Islas Baleares.Los planes especiales y proyectos que se aprueben durante la vigencia del plan director sectorial de vivienda de las Islas Baleares deben ajustarse a sus determinaciones e integrar:- el componente medioambiental en el procedimiento de preparación, elaboración, tramitación, aprobación y seguimiento del plan o proyecto, si bien han de reducirse los plazos a la mitad, sin perjuicio de lo que establezca la legislación básica del Estado. – respetar el régimen de protección de los bienes del patrimonio histórico en los términos previstos por la normativa sectorial estatal y autonómica, si bien reduciéndose a la mitad los plazos administrativos de que dispongan las administraciones competentes en materia de patrimonio histórico de las Islas Baleares para la emisión de los informes o autorizaciones preceptivos en relación con estos bienes, sin perjuicio de lo que establece la legislación básica del Estado.Las actuaciones de transformación, edificatorias y de uso del suelo para la construcción o implantación de viviendas de titularidad pública incluidas las relativas a los alojamientos dotacionales, que sean compatibles con las determinaciones del planeamiento municipal urbanístico en vigor y que no requieran la aprobación de un instrumento de ordenación urbanística, deben ser autorizadas mediante la aprobación de un proyecto de actuación. Este proyecto ha de ser autorizado por el ayuntamiento en cuyo término municipal estén ubicados los suelos o edificaciones afectados, mediante la aprobación, en su caso, de los proyectos de urbanización y el otorgamiento de las oportunas licencias urbanísticas, en el plazo de 2 meses a contar desde la entrada del proyecto de actuación completo en el ayuntamiento. En el caso de que haya transcurrido elplazo sin haberse resuelto sobre el proyecto de actuación mediante la aprobación, en su caso, del proyecto de urbanización y el otorgamiento de las licencias preceptivas, ha de seguirse el procedimiento de aprobación oportuno que prevé aprobación inicial por el titular de la consejería competente en materia de vivienda; solicitud de informes y aprobación definitiva por el Consejo de Gobierno que es el que habilita a la administración actuante para iniciar la ejecución de las obras de edificación y uso, sin necesidad de licencia o cualquier otro acto de control preventivo insular o municipal. Si el proyecto requiere actuación de transformación urbanística se sigue el mismo procedimiento con la particularidad de que el acuerdo de aprobación por parte del Consejo de Gobierno ha de habilitar a la administración actuante para iniciar la ejecución de las obras de urbanización, edificación y uso, sin necesidad de licencia o cualquier otro acto de control preventivo insular o municipal, pudiendo simultanearse la edificación y la urbanización de acuerdo con la LUB.Una vez que se haya acreditado la finalización de las obras previstas y su ajuste al proyecto de actuación autorizado, ha de corresponder al ayuntamiento la autorización -en un plazo de 15 días naturales- de la primera ocupación y la utilización de las edificaciones y las instalaciones autorizadas si se han otorgado las correspondientes licencias urbanísticas, transcurrido el cual se considera otorgada la autorización si no hay resolución expresa. En el caso de que, a consecuencia del silencio administrativo de la Administración municipal, se haya autorizado el proyecto de actuación mediante acuerdo del Consejo de Gobierno es él quien debe autorizar la primera ocupación y la utilización de las edificaciones y las instalaciones, entendiéndose favorable una vez transcurrido el plazo indicado. Los actos de intervención administrativa, inspección, control y sanción corresponden al ayuntamiento donde se ubiquen las viviendas de titularidad pública. Actuaciones de transformación urbanística y edificatorias que requieran la aprobación de instrumentos de ordenación o la alteración del planeamiento vigentePara la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística y edificatorias que se deban llevar a cabo sobre suelos que no dispongan del instrumento de ordenación más detallado exigible en cada caso por la legislación urbanística para la clase de suelo urbano o urbanizable objeto de intervención o la ejecución de actuaciones en suelos o edificaciones que requieran alterar el planeamiento urbanístico vigente, es precisa la previa aprobación de un plan especial de desarrollo de viviendas de titularidad pública. Este plan es un instrumento de planeamiento autónomo que tiene como finalidad delimitar una o diversas áreas residenciales de promoción pública en suelo urbano y urbanizable de titularidad pública y establecer: – las determinaciones necesarias para proceder a la ejecución directa de las actuaciones de desarrollo y construcción de vivienda protegida y alojamiento dotacional público del ámbito territorial balear; y- determinaciones que deban ser directamente ejecutadas o llevadas a cabo mediante un proyecto de desarrollo de viviendas de titularidad pública. Las áreas residenciales de promoción pública son las unidades territoriales de suelo urbano o urbanizable de titularidad pública delimitadas y ordenadas por un plan especial de desarrollo de vivienda de titularidad pública con la finalidad de permitir el desarrollo, gestión y ejecución de vivienda protegida y alojamiento dotacional públicos. Si han sido delimitadas por un plan especial de desarrollo de viviendas de titularidad pública deben constituir un ámbito de actuación aislada, sectores de suelo urbanizable delimitado, sectores de planeamiento derivado o zonas de actuación en suelo urbano en el planeamiento del municipio en el que se emplacen. Cuando las áreas residenciales se delimiten para la ejecución de actuaciones de transformación urbanística han de emplazarse en municipios con capacidad territorial para polarizar el crecimiento urbano, de acuerdo con los planes territoriales insulares o los urbanísticos que sean de aplicación; deben respetar los límites físicos de desarrollo que establezcan, situarse en continuidad con el tejido urbano existente o previsto, garantizar una buena accesibilidad a la red de transporte público y garantizar la suficiencia del suministro de agua y la posibilidad de disponer de los servicios básicos. Estas actuaciones se han de llevar a cabo directamente a partir de la aprobación definitiva del plan especial o proyecto de desarrollo de vivienda de titularidad pública. La aprobación de los planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública legitima el iniciode la ejecución urbanística de la actuación, sin necesidad de adaptación previa del planeamiento urbanístico general municipal y debe habilitar a la administración actuante para iniciar la ejecución de obras de transformación urbanística, de actuaciones edificatorias y de uso del suelo y edificaciones, previo otorgamiento de la correspondiente licencia municipal. El planeamiento urbanístico que resulte afectado por las determinaciones de un plan especial o proyecto de desarrollo de vivienda pública debe adaptarse en los plazos que este establezca. Planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad públicaLos planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública tiene como finalidad modificar las condiciones establecidas para el desarrollo del sector de suelo urbanizable, o de suelo urbano por el planeamiento general municipal vigente, en su caso, y establecer la ordenación detallada del suelo con el nivel y la documentación de los planes urbanísticos derivados; también pueden incorporar la concreción del trazado y las características de las obras de urbanización con el nivel y documentación propios de un proyecto de urbanización. Implican el desarrollo de subsectores de sectores de planeamiento urbanístico, siempre que se acredite el equilibrio del aprovechamiento urbanístico y de las cesiones y cargas entre el subsector y el resto del ámbito o, de lo contrario, se garantice el reequilibrio correspondiente mediante cesión de terrenos a la administración municipal, a cuenta de la posterior reparcelación. Su ordenación detallada ha de prever: 1. Una dotación suficiente de suelo con destino al sistema de espacios libres y de equipamientos y un adecuado dimensionado de los servicios para hacer frente a los requerimientos generados por la población prevista dentro del ámbito. Ha de determinar la asunción, por la administración actuante, del coste de construcción de los equipamientos previstos, el cual se tiene que llevar a cabo simultáneamente con la urbanización del área y la construcción de las viviendas. 2. Las medidas necesarias para garantizar la sostenibilidad del desarrollo urbano. El contenido de los planes ha de contener, como mínimo: – la delimitación de las áreas residenciales de promoción pública en suelos clasificados como urbanos y urbanizables de titularidad pública; – la Administración pública o ente instrumental promotor y titular del suelo o edificación;- la descripción, con la suficiente especificación, de la promoción residencial pública objeto del plan, la duración temporal estimada de su ejecución y los recursos económicos afectos a la misma;- la articulación con los planes territoriales insulares y con el planeamiento municipal existente, con determinación expresa de las vinculaciones que se creen;- las determinaciones que impliquen la transformación y la parcelación urbanístico del suelo;- la fijación de los parámetros urbanísticos que deben aplicarse;- la programación de las actuaciones;- las medidas de apoyo para promover las actuaciones que favorezcan la consecución de los objetivos;- la fijación de los criterios para realizar el seguimiento del plan;- la fijación para la ejecución urbanística de las áreas de cualquier sistema de actuación urbanística o modalidad que, en razón de las circunstancias concurrentes, permita emprender con celeridad la actuación urbanizadora. Los planes deben disponer, como mínimo, de la documentación correspondiente al desarrollo de los estudios justificativos y complementarios necesarios, de los planos de información y de ordenación que correspondan y de las normas y los catálogos que procedan. También han de incluir un estudio de evaluación de la movilidad generada, un avance de la equidistribución (si es necesario) y una memoria de viabilidad económica e informe de sostenibilidad. Tras la publicación en el BOIB del acuerdo de aprobación del plan especial la administración actuante queda habilitada para iniciar las obras de urbanización correspondientes y para ejecutar las actuaciones edificatorias, pudiendo simultanear la edificación y la urbanización. En todo caso se necesita contar con la pertinente licencia urbanística municipal para las actuaciones edificatorias.Proyectos de desarrollo de viviendas de titularidad públicaEstos proyectos puedenaprobarse en los siguientes casos: • Para la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística y edificatoria que requieran la aprobación de instrumentos de ordenación o la alteración del planeamiento vigente. En este caso su objeto es la regulación detallada y pormenorizada para la construcción o implantación de viviendas de titularidad pública en desarrollo de un plan especial que expresamente lo haya previsto. • En ausencia de los planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública. Su objeto y contenido ha de ser la construcción o implantación de las viviendas de titularidad pública que sean objeto de la actuación. La publicación del acuerdo de aprobación del proyecto en el BOIB e inscrito en el Registro de la Propiedad el preceptivo proyecto de reparcelación, la Administración actuante queda habilitada para iniciar las obras de urbanización correspondientes, así como para la ejecución de las actuaciones edificatorias, pudiendo simultanearse la edificación y la urbanización. Todo ello sin perjuicio de la necesidad de contar con la pertinente licencia urbanística municipal para las actuaciones edificatorias.Efectos de la aprobación de planes especiales y de los proyectos de desarrollo de viviendas de titularidad públicaLa aprobación de los planes especiales o de los proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública produce los siguientes efectos: Calificación del sueloLos terrenos destinados a acoger la actuación aprobada se califican automáticamente conforme al plan o proyecto aprobado.Determinaciones urbanísticasSe corresponden a las requeridas para el proyecto necesario para llevar a cabo la actuación y, por lo tanto, no dependen del desarrollo territorial o urbanístico previo ni de los correspondientes instrumentos de gestión, siendo inmediatamente efectivas, salvo que se trate de un plan que prevea el desarrollo mediante un proyecto.Plazos para la ejecución de la actuaciónLa Administración o ente instrumental público promotor dispone, desde la aprobación de la actuación, de un plazo máximo de 4 años para la presentación del proyecto de obras al ayuntamiento competente al efecto de obtener las pertinentes licencias urbanísticas, y otros 4 años para iniciar la ejecución desde el otorgamiento de las licencias.Licencias urbanísticasDeben otorgarse en el plazo de 2 meses a contar desde la entrada del proyecto de obras en el ayuntamiento.Se incorporan e integran en el procedimiento los informes sectoriales que se hayan emitido durante la tramitación del plan especial o proyecto de desarrollo, debiendo evitar la repetición de trámites o informes ya evacuados durante la tramitación del plan o proyecto, a no ser que la normativa estatal aplicable determine su necesidad.Finalización de las obras, primera ocupación y utilización de las viviendas de titularidad públicaEl ayuntamiento debe autorizar la primera ocupación y utilización de las edificaciones y las instalaciones autorizadas en el plazo de 15 días naturales, entendiéndose autorizada una vez transcurrido este plazo sin resolución expresa.Adecuación urbanísticaEl ayuntamiento debe incorporar en su planeamiento, en los plazos establecidos en el plan especial o proyecto o, en su defecto, cuando se lleve a cabo su revisión o modificación, la regularización urbanística de las actuaciones ejecutadas, sin perjuicio de su inmediata efectividad.Declaración de utilidad públicaSe declara respecto de las obras, instalaciones y servicios que se hayan previsto de manera concreta, a los efectos de lo que prevea la LEF.Se establece un plazo transitorio de 6 meses contado desde 5-3-20 (fin 5-9-20) para que los consejos insulares y los ayuntamientos envíen a la consejería competente en materia de vivienda una relación de los suelos de titularidad pública clasificados como urbanos o urbanizables, con indicación expresa de los que el planeamiento vigente destina a vivienda protegida, y una relación de los solares reservados para equipamientos públicos susceptibles de ser destinados a alojamiento dotacional, con expresa indicación de los que no hayan sido objeto de desarrollo. DL Baleares 3/2020, BOIB 5-3-20

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