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Venta de unidad producitva que inlcuye un bien hipotecado

De acuerdo con la LCon art.155.4, en la redacción aplicable al caso, «Si la realización [del bien hipotecado] se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles».
A falta de una expresa salvedad, se debe entender que este precepto resulta de aplicación tanto a la venta individual o singular del bien hipotecado, como a la enajenación dentro de una unidad productiva, pues no existía entonces norma especial al respecto.
De tal forma, bajo las condiciones contenidas en dicho precepto, para que pueda autorizarse la realización del bien hipotecado dentro de una unidad productiva, si la parte del precio ofrecido por esta que corresponde al bien hipotecado es inferior el crédito garantizado con la hipoteca, es necesaria la aceptación del acreedor hipotecario.
Consiguientemente, la autorización judicial debe dar cuenta del cumplimiento de los requisitos legales, que incluyen la aceptación del acreedor hipotecario en estos casos en que el precio asignado al bien hipotecado no cubre la suma convenida.
En cuanto al alcance de la calificación registral del mandamiento de cancelación de la hipoteca, el TS recuerda que la función calificadora del registrador no le permite revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. De tal forma que en este caso, lo relevante es que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos del art.155.4 LCon, en relación con los acreedores hipotecarios afectados por la venta directa del bien hipotecado.

NOTA
Bajo la normativa actual (consecuencia del RDL 11/2014 y L 9/2015), la LCon art.149.2 regula con mayor detalle la participación de los acreedores hipotecarios en la realización de una unidad productiva que incluye el bien hipotecado, cuando se transmite sin subsistencia de la garantía.
La norma reconoce una participación a los acreedores con privilegio especial que conlleva un derecho de ejecución separada, cuando la enajenación de la unidad productiva afecte al bien gravado, y el precio asignado no cubra el valor de la garantía. En esos casos «será necesario que manifiesten su conformidad a la transmisión los acreedores con privilegio especial que tengan derecho de ejecución separada, que representen al menos el 75 por ciento del pasivo de esta naturaleza afectado por la transmisión y que pertenezcan a la misma clase». Esta previsión constituye un complemento del régimen previsto en el apartado 4 del art.155 LCon, que a estos efectos no ha sido modificado, y que introduce una especialidad en caso de venta de unidades productivas. Esta especialidad presupone la regla general de que si se ve afectado un único acreedor con privilegio especial que tenga derecho de ejecución separada, en ese caso no puede realizarse la venta por un precio inferior al mínimo que se hubiese pactado sin contar con su conformidad.

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