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Valoración en una compraventa de inmueble a efectos del ITP y AJD

Con motivo de la adquisición de un inmueble, con constitución de hipoteca, se plantea la duda de cuál debe ser el precio que debe ser reflejado en la correspondiente autoliquidación del ITP y AJD que sea presentada, con la finalidad de evitar que se pueda producir una comprobación por parte de la Administración. En concreto, se barajan tres cantidades, como posibles importes a reflejar a estos efectos:
– Precio de compra: 300.000 euros.
– Valor de tasación a efectos hipotecarios: 374.447,33 euros.
– Valor real del inmueble, de conformidad con lo previsto en la Orden Andalucía 18-7-2016, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de inmuebles de naturaleza urbana a efectos de determinados impuestos: 305.268,45 euros.
Partiendo del hecho de que las operaciones de compraventa de inmuebles, en este caso con constitución del derecho real de hipoteca, constituyen hecho imponible de la modalidad TPO del ITP y AJD (dado que se produce una transmisión patrimonial onerosa inter vivos de un bien que integra el patrimonio de personas físicas o jurídicas), presenta duda qué valor se ha de tomar a efectos de calcular la base imponible del impuesto, teniendo en cuenta que la ley se refiere al valor real del bien transmitido, siendo únicamente deducibles las cargas que disminuyen dicho valor, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca (LITP art.10).
De conformidad con la doctrina administrativa existente al efecto y, partiendo de que el concepto de valor real es jurídicamente indeterminado, se ha concluido que el valor real en el caso de inmuebles no tiene que coincidir necesariamente con el valor fijado por las partes en la compraventa (entre otras, DGT CV 12-6-06; DGT CV 3-5-10). Por su parte, el TS lo ha definido como la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre, asimilando por tanto el valor real al valor de mercado (TS 9-4-12, EDJ60113; TS 10-4-14, EDJ65193).
Con base en lo anterior, a efectos de reflejar un valor correcto en la declaración-liquidación del ITP y AJD, y así tratar de evitar una comprobación de la Administración que implique un incremento de la base imponible, la DGT se decanta por el valor de mercado.
No obstante, tal y como ha establecido el TCo 19-7-00, como resulta tan difícil determinar el valor real debido a que la ley no establece qué ha de entenderse por dicho concepto ni especifica los parámetros a tener en cuenta, es lógico que en la práctica surjan discrepancias, lo cual promueve las tareas de comprobación por parte de la Administración a efectos de la corrección del valor declarado, pudiéndose incluso llegar a promoverse la tasación pericial contradictoria para contradecir el valor calculado por aquella.
En cuanto a la comprobación de valor, la legislación estatal prevé la determinación del valor real atendiendo a los criterios publicados por la Administración tributaria, entre los que se encuentra la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal (LGT art.57.1.b), en cuyo caso la Administración no puede proceder a comprobar al valor de los bienes (RGGI art.157 y 158). En concreto, en relación con este método, algunas CCAA, en uso de sus competencias, aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del ITP y AJD e ISD, así como las reglas de su aplicación y metodología seguida para su obtención (en este caso, la CA de Andalucía, la competente en este caso, había aprobado la Orden Andalucía 18-7-2016).
Por tanto, si el contribuyente en el valor declarado se ajusta a la valoración resultante de la aplicación de dichos valores publicados, estos resultan vinculantes para la Administración tributaria.

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