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Usos y modificaciones del derecho de propiedad

El derecho de propiedad sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad debe entenderse en el sentido de que el dominio tiene una vocación expansiva, lo cual permite cualquier uso del objeto sobre el que recae, siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Por este motivo, en el ámbito de la propiedad horizontal, la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que ello ocurra es preciso que la limitación se haga constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.
La posibilidad de cambio de uso de local a vivienda de una unidad integrada en edificio sujeto a la LPH no precisa licencia urbanística, de acuerdo con lo dispuesto en la normativa sectorial reguladora de la materia -en el caso de la presente Resolución, la legislación del Principado de Asturias: TROTUA y ROTUA-. Esto plantea ante esta Dirección General cuál es el significado jurídico del uso de los bienes inmuebles en el ámbito del Derecho urbanístico, de su reflejo en el Registro de la Propiedad y de la modificación que del mismo se lleve a cabo.
En primer lugar, hay que tener en cuenta el carácter estatutario del régimen urbanístico del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien, por lo que la edificación sólo puede hacerse para uso o usos determinados.
El uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. Por ello la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. Para controlar administrativamente el hecho de que una edificación concreta y determinada pueda ser objeto de un uso específico, es necesario obtener, con carácter previo, la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y, posteriormente, la licencia de ocupación -o autorización semejante-, cuyo objeto es la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado a acuerdo -entre otras cosas- a los usos previstos y aprobados.
Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad en la inscripción de una edificación debe reflejarse, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente (RD 1093/1997 art.45, aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la LH sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística).
Por lo tanto, la inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando, por medio de certificado o documento hábil, que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición ex LS/08 art.20. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorga la autorización y, en el segundo caso, con el documento que describa la coincidencia con la que aparece en el título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la prescripción de las acciones para restablecer la legalidad urbanística.
Una vez verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cualquier modificación que de los mismos se pueda llevar a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas. Esto es así porque, aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por la normativa urbanística, es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito, cuando la ley urbanística aplicable exija autorización, reconduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad.

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