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Urbanización. Deber de conservación. Canarias

El D Canarias 183/2018 surte efectos desde el 9-2-2019.
La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y servicios públicos, corresponde al ayuntamiento.
Este deber comienza desde el momento de la recepción por el ayuntamiento de las obras, cuando hayan sido realizadas por personas privadas o en una actuación seguida conforme a un sistema de ejecución privada. Sin embargo la conservación corresponde a los propietarios de los solares, agrupados legalmente en entidad urbanística de conservación:
– cuando haya sido asumida voluntariamente esta obligación;
– cuando los solares estén comprendidos en unidades de actuación o ámbitos delimitados a este efecto para los que el planeamiento de ordenación urbanística así lo disponga.
La participación en los gastos se determina:
– con arreglo a la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de actuación correspondiente; o
– conforme a lo dispuesto en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.
La obligación del deber de conservación de las obras de urbanización diferencia los siguientes supuestos de obligados:

Administración actuante
Comienza el deber desde la recepción definitiva de la totalidad de ellas o de la recepción parcial por fases completas, salvo que se haya establecido otra cosa y, finaliza, en el momento en que se genere la recepción tácita de la urbanización.
Cuando sea desproporcionado extender este deber a otros sujetos que pueda implicar un desequilibrio no justificado entre tributos que gravan la propiedad y el coste de conservación y mantenimiento.
Promotores, urbanizadores y constructores
Solidariamente cuando las obras no se hayan ejecutado de acuerdo con el proyecto de urbanización, sin perjuicio de las acciones civiles o penales que puedan corresponder a las partes para la exigencia de responsabilidad y repercusión de costes y gastos mutuos.
Urbanizador, promotor o constructor o entidad urbanística de conservación
Durante el lapso de tiempo que discurre entre la ejecución de las obras y su recepción definitiva por la Administración. En caso de incumplimiento y con causa imputable a la entidad urbanística o a la urbanizadora, la Administración puede exigir el pago de los costes precisos para su reparación por la vía de apremio y con pérdida de las garantías constituidas.

El contenido del deber implica hacer frente a las reparaciones y desperfectos que sean consecuencia de un uso normal y ordinario de los servicios en beneficio de los propietarios que formen parte de la unidad ordenada. Pero si la ejecución de obras privadas y el uso general realizado en beneficio del interés público ocasionan daños o desperfectos que superen el deber de conservación normal, las reparaciones corresponden a los promotores o constructores de urbanizaciones interesados en tales obras privadas o a la Administración.
Si a consecuencia de la ejecución del planeamiento se produce por ministerio legal la transmisión del dominio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, así como la ejecución de obras e instalaciones de carácter dotacional público, la falta de formalización de la recepción no será obstáculo para su uso como paso público de tránsito desde y hacia otros lugares distintos de la propia urbanización, sin perjuicio de las facultades de policía municipal de ordenación de tráfico, para la racional y correcta utilización de la red viaria en la que se inserta.
En el caso de incumplimiento de las obligaciones de urbanización, de los plazos establecidos, ejecución deficiente o falta de solicitud de recepción, la Administración debe incoar los pertinentes expedientes para exigir su cumplimiento y depurar las posibles responsabilidades. Además pueden arbitrar cuantas medidas sean necesarias para obtener el fin perseguido que es la puesta en funcionamiento de la urbanización conforme al planeamiento.
Una vez ejecutada la urbanización, si no es posible localizar a los responsables de la ejecución, los propietarios de solares o fincas pueden instar el inicio del procedimiento para la recepción definitiva por la Administración. El transcurso del plazo de prescripción de 4 años implica que las garantías depositadas para responder de las obligaciones contraídas entran a formar parte del patrimonio público de suelo y durante ese plazo se puede solicitar su devolución por los responsables de la ejecución.
En todo caso, transcurridos 3 meses desde la presentación de la solicitud de recepción sin que la Administración notifique resolución expresa, la recepción se entiende producida por imperativo de la ley con las mismas consecuencias que aquella y el ayuntamiento queda obligado a:
-conservar la urbanización, subrogándose en los contratos con las empresas suministradoras de servicios;
– prestar los servicios municipales obligatorios;
– tramitar y, en su caso, otorgar los títulos habilitantes de la edificación y ejercicio de actividades; y
– cualquier otro previsto por la legislación.
A los efectos de la legislación hipotecaria, el transcurso del plazo tiene el efecto de la certificación expresiva de haber sido recibida la obra de urbanización.

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