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Tratamiento contable de las comisiones abonadas a los agentes de la propiedad inmobiliaria

Una entidad tiene como objeto social el arrendamiento de locales de su propiedad en régimen de arrendamiento operativo, por un periodo de 10 años. Antes de volverlos a arrendar, la entidad realiza en estos unas obras de mejora para la adecuación de dicho inmovilizado a su finalidad.
Ante las dudas sobre cuál debe ser el tratamiento contable del importe invertido en las obras de mejora, así como por las comisiones abonadas a los agentes inmobiliarios que intermedian en el arrendamiento de los locales se presenta consulta ante el ICAC. En concreto, se cuestiona si estas operaciones pueden registrarse como mayor valor del inmovilizado material donde se registran los locales. En relación a las comisiones mencionadas debe tenerse en cuenta que solo se pagan, si el local finalmente es arrendado.
Contabilización
De conformidad con la norma relativa a arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, las inversiones realizadas que no sean separables del activo arrendado o cedido en uso, se contabilizan como inmovilizados materiales cuando cumplan la definición de activo. Además, una vez incorporado al valor del activo, la amortización se realiza en función de su vida útil, que es la duración del contrato de arrendamiento o cesión (incluido el periodo de renovación cuando existan evidencias que soporten que la misma se va a producir), cuando está sea inferior a la vida económica del activo (PGC NRV núm 3ª.h).
Por otra parte, se establece que el valor inicial de la «construcción» (debe valorarse por separado el valor del terreno y el de los edificios y otras construcciones), está formado, además de por todas aquellas instalaciones y elementos que tengan carácter de permanencia, por las tasas inherentes a la construcción y los honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra.
En base a la normativa antes desarrollada, el importe de cualquier obra de adaptación o mejora que la entidad realice en los locales se contabiliza como mayor valor del inmovilizado. En relación a la consulta planteada, las comisiones que paga a los agentes inmobiliarios, también se registran como mayor valor del activo, ya que pueden identificarse como costes incrementales directamente atribuibles a la adquisición de los derechos de uso que determinan la calificación de las posteriores inversiones como un activo. En conclusión, los conceptos a los que alude la empresa consultante, deben incluirse como mayor valor contable del inmovilizado.
Aplicación práctica
En terrenos aledaños a la empresa, la empresa MRP SA posee una nave industrial de su propiedad que alquila como almacén a otras entidades, normalmente ubicadas en el mismo polígono industrial. Los datos contables de la citada nave son los siguientes:

• Valor inicial de la nave (construcción): 1.250.000 €.
• Fecha de adquisición: 1-7-2015.
• Vida útil 20 años.
• Método de amortización lineal.
• Valor residual: 20.000 €.

En el mes de agosto de 2018 finalizó el contrato de arrendamiento con una empresa y, antes de volverla a arrendar, MRP va a efectuar algunas obras de mejora durante el mes de septiembre para que esté disponible para alquilar nuevamente en el mes de octubre. Las obras efectuadas son:

– Moderniza la instalación de aire acondicionado con nuevos aparatos: coste 225.000 €, abonando el 50% por transferencia bancaria y por el resto aceptando en una letra a 6 meses.
– Pinta la nave, con un coste 9.000 euros, que abona por transferencia bancaria.
– Cambia la puerta de entrada por una de mayor seguridad, abonado por transferencia bancaria 2.500 €.

Finalizadas las obras, mediante la intermediación de una agencia inmobiliaria, alquila nuevamente la nave a otra entidad cercana para almacén. El arrendatario abonará 1.700 € al mes por el alquiler de la nave; la empresa intermediaria cobra un mes de alquiler como coste de su intermediación.
Se solicita realizar en el libro diario las anotaciones contables derivadas de la operación.
Solución:
Por la contabilización de las obras de mejora:

Núm Cuenta Debe Haber
211 Construcciones (225.000 + 9.000 + 2.500) 236.500
572 Bancos 124.000
525 Efectos a pagar a c/p 112.500

Por el pago de la comisión a la agencia inmobiliaria que ha realizado la intermediación:

Núm Cuenta Debe Haber
211 Construcciones 1.700
572 Bancos 1.700

Todos los costes se activan como mayor del inmovilizado.
Por el registro de los ingresos que percibe la empresa en concepto de arrendamiento durante los meses de octubre, noviembre y diciembre (no se tiene en cuenta la fiscalidad):

Núm Cuenta Debe Haber
572 Bancos 5.100
752 Ingresos por arrendamientos 5.100

– Por la amortización (5%), de la nave industrial al cierre del año:
Base amortizable inicial (1.250.000 € – 20.000 € valor residual) = 1.230.000 €. La amortización acumulada hasta el 1-10-2018 es:
• Año 2015: 30.750 € (últimos 6 meses del año).
• Año 2016: 61.500 €
• Año 2017: 61.500 €
• Año 2018: 46.125 € (9 primeros meses del año).
El valor contable a fecha de 1 de octubre, después de la activación de los gastos, será de: 1.050.125 + 238.200 = 1.288.325 €.
La vida útil restante del inmovilizado, entendiendo que las obras no la han modificado, sería de 201 meses (16 años y 9 meses). Por lo que la amortización de los últimos 3 meses del año 2018 sería de: (1.288.325 / 201 meses) × 3 meses: 19.229 €.

Núm Cuenta Debe Haber
681 Amortización del inmovilizado material
-46.125 € por los 9 primeros meses del año) + (19.229 € por los 3 últimos meses del año-
65.354
281 Ingresos por arrendamientos 65.354

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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